近一周以來，地(di)產(chan)(chan)板(ban)塊維(wei)持(chi)低(di)位整理狀態，以中證800地(di)產(chan)(chan)指(zhi)數(shu)為例，該指(zhi)數(shu)仍在近9年(nian)低(di)點附(fu)近徘徊。昨(zuo)日（7月10日），地(di)產(chan)(chan)板(ban)塊全天窄幅(fu)震蕩，中證800地(di)產(chan)(chan)指(zhi)數(shu)微(wei)(wei)跌0.35%，其跟蹤ETF——地(di)產(chan)(chan)ETF（159707）場內價格微(wei)(wei)跌0.5%。不過(guo)，昨(zuo)日晚間(jian)，繼(ji)5年(nian)期以上LPR報價下(xia)調(diao)、引導居民房(fang)貸利率下(xia)行(xing)(xing)后(hou)，房(fang)地(di)產(chan)(chan)行(xing)(xing)業支持(chi)政策(ce)再度加碼。央行(xing)(xing)等兩部門出手穩地(di)產(chan)(chan)，地(di)產(chan)(chan)板(ban)塊能否突破區間(jian)向上，咱(zan)們拭目(mu)以待(dai)。

1、央行等兩部門出手，地產再迎重磅利好

(資料圖片僅(jin)供參考(kao))

7月10日，中國人民銀行(xing)、國家金(jin)融監督管理(li)總局發(fa)布《關于延長金(jin)融支持房(fang)地產市場平穩健康發(fa)展有關政策(ce)期(qi)限(xian)的(de)通知》，對“金(jin)融16條”中關于房(fang)企存量融資展期(qi)等(deng)部分政策(ce)進行(xing)延期(qi)。

本次《通知》將相關政策延(yan)期(qi)后，“金融16條(tiao)”第(di)四條(tiao)和第(di)八條(tiao)現有關內容相應變更為：

對(dui)于(yu)房(fang)(fang)地產企業(ye)開發貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)、信托貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)等存量(liang)融資，在保(bao)證債權安全的(de)前(qian)提下，鼓勵金融機構(gou)與房(fang)(fang)地產企業(ye)基于(yu)商業(ye)性原(yuan)(yuan)則自主協商，積極(ji)通過(guo)存量(liang)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)展期、調(diao)整還款(kuan)(kuan)(kuan)安排等方式予以支(zhi)持(chi)(chi)，促進項目完工(gong)交付。2024年12月31日前(qian)到期的(de)，可以允許(xu)超(chao)出原(yuan)(yuan)規定(ding)多(duo)展期1年，可不(bu)調(diao)整貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)分類(lei)(lei)，報送征信系統(tong)的(de)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)分類(lei)(lei)與之保(bao)持(chi)(chi)一致。

對于商業銀(yin)行按照本通知要求(qiu)，2024年(nian)12月31日前向專項借款(kuan)(kuan)支持(chi)項目發放的配套融資(zi)，在貸款(kuan)(kuan)期限(xian)內不下調風險(xian)分類(lei)；對債務新(xin)老劃(hua)斷后的承貸主體按照合格(ge)借款(kuan)(kuan)主體管理。對于新(xin)發放的配套融資(zi)形成不良的，相關機(ji)構和人員已盡職的，可予免責。

除上述兩條政策(ce)外，其(qi)他不(bu)涉及適用(yong)期(qi)限的政策(ce)長期(qi)有效。各金融(rong)(rong)機構應按照(zhao)文件要求(qiu)切實抓好落實，因城(cheng)施策(ce)支(zhi)持(chi)剛性和改善性住(zhu)房需求(qiu)，保持(chi)房地產(chan)融(rong)(rong)資合理(li)適度，加大(da)保交樓金融(rong)(rong)支(zhi)持(chi)，推動(dong)行業風險市(shi)場化出清，促進房地產(chan)市(shi)場平(ping)穩(wen)健康發展(zhan)。

2、機構最新解讀來了！后市建議這樣布局

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兩部門發布關(guan)于延長金融支持房地產市場(chang)平穩健康發展有(you)關(guan)政(zheng)策(ce)期限的(de)通知，政(zheng)策(ce)重(zhong)點(dian)從逆周期調節轉向防風險，需求(qiu)側有(you)望在2023年底前走穩，政(zheng)策(ce)的(de)變(bian)化是符合行(xing)業實際情(qing)況的(de)，也是有(you)利于宏(hong)觀(guan)經(jing)濟行(xing)穩致遠(yuan)的(de)。

在需求端，當前政(zheng)(zheng)策工具箱儲備依(yi)然十分豐富，特別是(shi)在一些(xie)核(he)心城(cheng)市，限(xian)(xian)購、限(xian)(xian)貸、限(xian)(xian)價(jia)和按揭利率（特別是(shi)二套房）還(huan)有進(jin)一步(bu)的調整空間。我們認(ren)為，隨著基本面持續(xu)下(xia)行，尤其是(shi)一線核(he)心城(cheng)市確認(ren)房價(jia)下(xia)跌，2023年四季(ji)度有望是(shi)政(zheng)(zheng)策進(jin)一步(bu)放開的季(ji)度。

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我(wo)們認為(wei)(wei)兩項政策延期是(shi)當前房(fang)地產銷售仍(reng)偏弱情況(kuang)下的合理選擇(ze)，有(you)利(li)于降低房(fang)企(qi)到期的還(huan)款(kuan)壓(ya)力，防(fang)止由于逾期導(dao)致銀行(xing)下調(diao)貸款(kuan)評級、房(fang)企(qi)融(rong)資條件進一步收緊(jin)；同時也有(you)利(li)于鼓勵銀行(xing)投放“保交樓”配套融(rong)資。延期到2024年底為(wei)(wei)房(fang)企(qi)緩釋風險(xian)預留了較為(wei)(wei)充足的時間窗口，有(you)助(zhu)于穩定市場預期、降低房(fang)企(qi)信(xin)用風險(xian)。

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政策(ce)再度聚焦至房地產融資端(duan)，我們認(ren)為有兩點原(yuan)因：

①風險控制的必要性有所提升。因二(er)季度以來地產銷售復蘇節奏放緩(huan)，市(shi)場(chang)對(dui)于房企(qi)現(xian)金流的擔憂又(you)有所升溫(wen)。盡管年內到期壓力(li)最大的時點已過，但部分(fen)房企(qi)2023H2公開市(shi)場(chang)債券(quan)到期規模(mo)仍然較大，本次延期政(zheng)策將進一步緩(huan)解房企(qi)壓力(li)。

②保交樓支持力度還有加大的空間。參照去(qu)年的(de)文(wen)件，本次政(zheng)策對(dui)于政(zheng)策目的(de)的(de)表述增加了“加大保(bao)交樓金(jin)融支持(chi)，推動行(xing)業風險市場化出清(qing)”這一論述，據我(wo)們跟蹤，去(qu)年以來保(bao)交樓方面專項借款落實較(jiao)快，但(dan)是銀行(xing)配套資金(jin)相對(dui)依然(ran)較(jiao)慢，當中的(de)障礙可能需要(yao)更多政(zheng)策支持(chi)和補充。

展望后市，我們認為地(di)產板塊將進入(ru)政策博弈期，房地(di)產市場將繼續演繹分化行情(qing)，更加看好具(ju)備充裕供應彈性的城(cheng)市和(he)在(zai)主(zhu)流城(cheng)市有充裕貨值(zhi)和(he)補貨能力的優(you)質(zhi)房企。

就優質房企布局而言，建議特別關注地產ETF（159707）。資料(liao)顯(xian)示，地(di)產(chan)(chan)ETF（159707）跟蹤中(zhong)證(zheng)800地(di)產(chan)(chan)指(zhi)數(shu)，集(ji)中(zhong)匯集(ji)市(shi)場頭部房企(qi)(qi)(qi)，該指(zhi)數(shu)6月12日(ri)迎來(lai)2023年第(di)一次調樣生效，此次調倉后，前十大成(cheng)份(fen)股權(quan)重超8成(cheng)，“保萬招金”權(quan)重占(zhan)比超5成(cheng)，高(gao)度(du)聚焦(jiao)頭部地(di)產(chan)(chan)企(qi)(qi)(qi)業(ye)，契合龍頭強(qiang)者恒(heng)強(qiang)產(chan)(chan)業(ye)周期趨勢！同時，中(zhong)證(zheng)800地(di)產(chan)(chan)指(zhi)數(shu)成(cheng)份(fen)股國企(qi)(qi)(qi)央企(qi)(qi)(qi)含量高(gao)，同時享(xiang)受“中(zhong)特估(gu)”概念(nian)加持。

地(di)產ETF（159707）也是(shi)目前市場(chang)上唯一跟蹤(zong)中(zhong)證(zheng)800地(di)產指數的(de)行(xing)業(ye)ETF，具備稀缺性與辨(bian)識度。

風險(xian)提(ti)示(shi)：地產ETF被動(dong)跟蹤中證800地產指(zhi)(zhi)數，該指(zhi)(zhi)數基(ji)(ji)(ji)日(ri)為2004.12.31，發布日(ri)期為2012.12.21，指(zhi)(zhi)數成(cheng)(cheng)(cheng)份股構成(cheng)(cheng)(cheng)根據該指(zhi)(zhi)數編制規則適時調整。文中指(zhi)(zhi)數成(cheng)(cheng)(cheng)份股僅作展示(shi)，個股描述不(bu)作為任(ren)(ren)(ren)何(he)形式的(de)(de)(de)(de)投(tou)資(zi)(zi)建(jian)議，也不(bu)代(dai)表(biao)(biao)管(guan)理人旗下(xia)任(ren)(ren)(ren)何(he)基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)的(de)(de)(de)(de)持倉信息(xi)和交易動(dong)向。基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)管(guan)理人評(ping)估的(de)(de)(de)(de)本基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)風險(xian)等(deng)級(ji)為R3-中風險(xian)，適合適當(dang)性評(ping)級(ji)C3以上投(tou)資(zi)(zi)者。任(ren)(ren)(ren)何(he)在(zai)本文出現(xian)的(de)(de)(de)(de)信息(xi)（包(bao)括但不(bu)限于(yu)個股、評(ping)論、預(yu)測、圖表(biao)(biao)、指(zhi)(zhi)標、理論、任(ren)(ren)(ren)何(he)形式的(de)(de)(de)(de)表(biao)(biao)述等(deng)）均只作為參考，投(tou)資(zi)(zi)人須(xu)對任(ren)(ren)(ren)何(he)自主決定的(de)(de)(de)(de)投(tou)資(zi)(zi)行為負(fu)責。另(ling)，本文中的(de)(de)(de)(de)任(ren)(ren)(ren)何(he)觀點、分析及預(yu)測不(bu)構成(cheng)(cheng)(cheng)對閱讀者任(ren)(ren)(ren)何(he)形式的(de)(de)(de)(de)投(tou)資(zi)(zi)建(jian)議，亦不(bu)對因(yin)使用(yong)本文內容所引發的(de)(de)(de)(de)直接或間接損失負(fu)任(ren)(ren)(ren)何(he)責任(ren)(ren)(ren)。基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)投(tou)資(zi)(zi)有(you)風險(xian)，基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)的(de)(de)(de)(de)過往業(ye)績(ji)(ji)并不(bu)代(dai)表(biao)(biao)其(qi)未來(lai)表(biao)(biao)現(xian)，基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)管(guan)理人管(guan)理的(de)(de)(de)(de)其(qi)他(ta)基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)的(de)(de)(de)(de)業(ye)績(ji)(ji)并不(bu)構成(cheng)(cheng)(cheng)基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)業(ye)績(ji)(ji)表(biao)(biao)現(xian)的(de)(de)(de)(de)保證，基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)投(tou)資(zi)(zi)需謹慎(shen)。