華(hua)夏時(shi)報（www.chinatimes.net.cn）記(ji)者 梁寶欣 李貝貝 深圳報道

中(zhong)國地(di)產江(jiang)湖中(zhong)曾(ceng)流傳著“三君(jun)子(zi)”的(de)說法，即(ji)“南王石(shi)，北馮(feng)侖(lun)，中(zhong)間胡(hu)葆森”。2016年(nian)，馮(feng)侖(lun)出售所持有(you)萬(wan)通集(ji)團(tuan)的(de)全(quan)部股權，徹底退(tui)(tui)出一(yi)手創建(jian)的(de)企業(ye)；2017年(nian)，王石(shi)退(tui)(tui)出萬(wan)科董事會。如今，“三君(jun)子(zi)”只剩下建(jian)業(ye)地(di)產董事長胡(hu)葆森在(zai)地(di)產江(jiang)湖中(zhong)“廝殺(sha)”，只是這幾年(nian)胡(hu)葆森的(de)日子(zi)并不好過，近期更是處于困難階段。

6月23日晚，建業地產（00832.HK）發(fa)布公告稱，未能按時償還(huan)一筆境外債的利(li)息，并(bing)將暫停向所有境外債權人進行支付(fu)。建業地產還(huan)表(biao)示，將全力(li)保(bao)交(jiao)付(fu)、保(bao)經營，集(ji)中一切資源保(bao)證現有項(xiang)目交(jiao)付(fu)。

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易(yi)居研(yan)究院(yuan)研(yan)究總監嚴躍進(jin)于6月27日向《華夏時報》記者(zhe)表示，這也是二季(ji)度以來首家大型房企公開違約的(de)案(an)例，這說明房企債務償(chang)還壓(ya)力依然(ran)是比較(jiao)大的(de)，或(huo)者(zhe)說償(chang)債方面依然(ran)存(cun)在不確定性。這進(jin)一步(bu)說明行業中存(cun)在的(de)各類矛盾(dun)和(he)問題，需要(yao)積極關注和(he)應對。

建業地產(chan)在正式違約后(hou)，如何(he)(he)保交(jiao)付、保經營(ying)，又如何(he)(he)穩定相關投資者的心態，《華夏時報》記者于6月28日向建業地產(chan)發送相關采訪提(ti)綱，截至發稿尚未收到回復。

暫停向所有境外債權人進行支付

“即(ji)使(shi)本集(ji)團竭盡全(quan)力(li)，資金(jin)可能持(chi)續(xu)受壓，現(xian)金(jin)無法滿足(zu)履行當前(qian)和之后義務所(suo)需(xu)。”建業地(di)產指出，未能按時償還境外(wai)債利息(xi)的主要(yao)原因(yin)是(shi)，2023年(nian)二季度以(yi)來，中國房地(di)產市場銷售持(chi)續(xu)疲弱，每月銷售逐漸惡化。銷售不及預期(qi)，本集(ji)團流(liu)動資金(jin)緊張狀況正在加劇，境外(wai)兌付壓力(li)持(chi)續(xu)增加。

嚴躍(yue)進指出，從(cong)此次建業違約(yue)的(de)情況看(kan)，其提及了今年二季(ji)度房屋(wu)(wu)銷售(shou)的(de)事件。恰是房屋(wu)(wu)銷售(shou)工作(zuo)明(ming)顯和預期不一(yi)致，導致資金狀況進一(yi)步惡化，進而使得既定的(de)償還(huan)工作(zuo)受(shou)到了干(gan)擾。

中(zhong)指數據(ju)顯示，6月(yue)(yue)(yue)前三周(zhou)（5月(yue)(yue)(yue)29日(ri)—6月(yue)(yue)(yue)18日(ri)）重點(dian)50城商品(pin)住宅周(zhou)均(jun)成交面積(ji)略低于5月(yue)(yue)(yue)周(zhou)均(jun)水(shui)平，較去年同期（5月(yue)(yue)(yue)30日(ri)—6月(yue)(yue)(yue)19日(ri)）下降20%左右。中(zhong)指研(yan)究院市場(chang)研(yan)究總(zong)監陳文靜也指出(chu)，自二季度以(yi)來，房地產市場(chang)明顯降溫，購房者置業情(qing)緒(xu)偏弱。步(bu)入6月(yue)(yue)(yue)，市場(chang)活(huo)躍(yue)度延續(xu)回(hui)落態勢(shi)。

大(da)環境下(xia)銷(xiao)售端的不景(jing)氣，也傳遞到(dao)建業地產(chan)身上。根據(ju)建業地產(chan)發布的未經審核合同銷(xiao)售數據(ju)顯示，今(jin)年(nian)3月—5月，其合同銷(xiao)售額分別為(wei)12.37億元(yuan)、10.13億元(yuan)和15.23億元(yuan)，同別分別減(jian)少60.1%、61.5%和29.8%。

建(jian)業地產還表(biao)示，將暫停向所有境外(wai)債(zhai)權(quan)人進行(xing)支付(fu)，以(yi)確保(bao)公平對待所有境外(wai)債(zhai)權(quan)人。據(ju)記(ji)者了解，自2021年7月1日以(yi)來(lai)，建(jian)業地產已(yi)向境外(wai)債(zhai)權(quan)人支付(fu)本金和利息約(yue)12.6億(yi)美(mei)元，其中本金約(yue)9.3億(yi)美(mei)元，利息約(yue)3.3億(yi)美(mei)元。

同(tong)時，建(jian)業(ye)地(di)產還在公(gong)告中(zhong)稱，現階段將全力(li)保(bao)交付、保(bao)經營(ying)，集中(zhong)一切資源保(bao)證現有(you)(you)項目交付，加快(kuai)在建(jian)物(wu)業(ye)及竣(jun)工物(wu)業(ye)的(de)銷售，并且穩定業(ye)務經營(ying)，以保(bao)障購房(fang)者、集團合作伙伴和(he)所有(you)(you)利益相關者的(de)權益。此外，在不影響交付和(he)正常營(ying)運(yun)的(de)前提下，本(ben)集團正厲行節約，采取降(jiang)本(ben)增效(xiao)的(de)措施，縮(suo)減非核心、非必要的(de)營(ying)運(yun)和(he)支出。截至(zhi)公(gong)告之日(ri)（6月(yue)23日(ri)），建(jian)業(ye)地(di)產仍保(bao)持正常商業(ye)運(yun)營(ying)。

資金緊張持續近兩年

建業(ye)地(di)(di)產成(cheng)立于(yu)1992年，因其(qi)地(di)(di)產項目主要(yao)在河(he)南省布局，且常年在河(he)南市場(chang)占有(you)率排名第一，故被稱作(zuo)“河(he)南王”。早些年，建業(ye)地(di)(di)產發展較為平穩，不過從2015年起，建業(ye)地(di)(di)產開始“狂奔”，其(qi)銷售規模(mo)從百億(yi)(yi)元到千(qian)億(yi)(yi)元，只(zhi)用(yong)了(le)4年時(shi)間。克而瑞(rui)數(shu)據顯示，2015年建業(ye)地(di)(di)產銷售額僅為165.7億(yi)(yi)元，到了(le)2019年便突破千(qian)億(yi)(yi)元，當年銷售總額為1011.5億(yi)(yi)元。

成為(wei)千億房(fang)企(qi)沒兩(liang)年，建(jian)業地(di)(di)產(chan)(chan)便面(mian)臨(lin)著房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)行(xing)業急轉(zhuan)直下的行(xing)情。建(jian)業地(di)(di)產(chan)(chan)在公告中(zhong)指出，自2021年下半年起，中(zhong)國房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)行(xing)業的宏觀環(huan)境發生巨大(da)變(bian)化。本(ben)集團已(yi)探索多種債務管(guan)理活動，包括(kuo)延(yan)長其債務期限、改善現金(jin)流管(guan)理，以增強(qiang)流動資金(jin)狀況。

而(er)建業地產也早(zao)在(zai)2021年就釋放出資金(jin)緊張的信(xin)號。數據顯示，2021年上半(ban)年，建業地產錄得合同(tong)銷售(shou)金(jin)額310.53億元，同(tong)比增長僅3.5%；歸屬股東凈利(li)潤7.29億元，同(tong)比僅微(wei)增0.3%；凈負(fu)債比率為92.6%，相較(jiao)于2020年末的13.6%大增79個百(bai)分(fen)點。

2021年9月(yue)，建業地產向(xiang)河(he)南省政府發(fa)出一份名(ming)為《關于企(qi)業出現重大風險(xian)和危機(ji)并請求(qiu)幫扶救援的報告》的“求(qiu)救信”在(zai)網上(shang)流傳，引發(fa)市場轟動(dong)。彼時(shi)，建業地產在(zai)求(qiu)救信中表示：“由于汛情和疫(yi)情，公司累計造成各(ge)類損(sun)失逾50億元(yuan)，若爆雷還(huan)面(mian)臨人員失業、銀行失信等(deng)風險(xian)，可能引發(fa)嚴重社會后果(guo)，以及對資(zi)本市場產生不利(li)影響。”

據了解，在建業(ye)發出“求(qiu)救”報告后(hou)(hou)，河(he)南省辦公廳印(yin)發了《河(he)南省支(zhi)持企業(ye)加快(kuai)災后(hou)(hou)重建恢復(fu)生產(chan)經(jing)營(ying)十(shi)條(tiao)措施》，其內容包括銀行貸款(kuan)延期還本付息、退稅緩稅、企業(ye)緩繳社保金、順(shun)延房地產(chan)項目(mu)交付期限等。

不僅如(ru)此，河(he)南(nan)(nan)(nan)省政(zheng)府(fu)還(huan)協調國(guo)資(zi)進(jin)場協助建(jian)業(ye)(ye)(ye)(ye)地產紓(shu)困。2022年6月，河(he)南(nan)(nan)(nan)同晟置業(ye)(ye)(ye)(ye)有限公司（簡(jian)稱(cheng)“同晟置業(ye)(ye)(ye)(ye)”）以(yi)6.88億港元購(gou)入建(jian)業(ye)(ye)(ye)(ye)地產8.6億股(gu)股(gu)份，占建(jian)業(ye)(ye)(ye)(ye)地產總股(gu)本(ben)的(de)29.01%。據了解，同晟置業(ye)(ye)(ye)(ye)是河(he)南(nan)(nan)(nan)省鐵路建(jian)設投(tou)(tou)資(zi)集團（簡(jian)稱(cheng)“河(he)南(nan)(nan)(nan)省鐵建(jian)投(tou)(tou)”）100%持股(gu)企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)，實際(ji)控制人為(wei)河(he)南(nan)(nan)(nan)省人民政(zheng)府(fu)。

此外，河南省鐵建投還認購建業地產發行(xing)的(de)本金額不高于7.08億港元的(de)2024年到期的(de)票(piao)息5%、到期收益率9%可換股(gu)債券。

不(bu)過，即使有著河南省政(zheng)府的進場救助，近兩年(nian)(nian)建業地產仍在苦(ku)苦(ku)掙扎。數據顯(xian)示，近兩年(nian)(nian)建業地產的經營狀況不(bu)容(rong)樂觀。2021年(nian)(nian)，建業地產收入為419.59億(yi)元(yuan)(yuan)，較2020年(nian)(nian)同期433.04億(yi)元(yuan)(yuan)減(jian)少3.1%；毛(mao)利為68.10億(yi)元(yuan)(yuan)，同比減(jian)少20.77%；歸屬股東凈利潤為6.04億(yi)元(yuan)(yuan)，同比減(jian)少66.42%。

2022年是建(jian)業(ye)地產(chan)成立30年來首次出(chu)現凈虧損。數據(ju)顯示(shi)，2022年建(jian)業(ye)地產(chan)營收240.83億(yi)元，較2021年的419.59億(yi)元，減少(shao)42.6%；凈利(li)潤虧損78.19億(yi)元，較2021年盈利(li)12.53億(yi)元，下滑724.02%。

對于(yu)虧損的原因(yin)，建業地(di)產(chan)CFO趙瑞昆表示，其(qi)(qi)中有80%是非經(jing)營(ying)性(xing)的虧損，主(zhu)要包含三大塊。第(di)一，受疫情(qing)期間打折(zhe)售房影響，存貨減值23.7億(yi)元；第(di)二，由于(yu)運營(ying)模式改變，投(tou)資(zi)性(xing)物業的公允價值下降14.1億(yi)元；第(di)三，處置子公司虧損，應收賬款及(ji)其(qi)(qi)壞賬以及(ji)違約金損失等其(qi)(qi)他(ta)非經(jing)營(ying)性(xing)虧損合(he)計(ji)17.1個(ge)億(yi)。

而截至2022年末，建業(ye)地產(chan)(chan)總資產(chan)(chan)為(wei)1389.57億(yi)(yi)元，同(tong)比(bi)減少(shao)4.7%；總負(fu)債(zhai)(zhai)為(wei)1356.29億(yi)(yi)元，同(tong)比(bi)增(zeng)加(jia)1.93%；總負(fu)債(zhai)(zhai)率(lv)97.61%，較2021年91.26%，增(zeng)加(jia)6.35個百(bai)分點；持有現金(jin)及等價(jia)物約為(wei)43.52億(yi)(yi)元，較2022年初(chu)減少(shao)了55.8%；總有息負(fu)債(zhai)(zhai)為(wei)236.61億(yi)(yi)元，其中短期(qi)有息負(fu)債(zhai)(zhai)為(wei)128.85億(yi)(yi)元，占比(bi)增(zeng)加(jia)了23.7個百(bai)分點至54.5%；現金(jin)短債(zhai)(zhai)比(bi)僅為(wei)0.34。

值得一(yi)提的是，建業地產還(huan)在6月23日發布的公告中著重強調，“本公司重申(shen)，我(wo)們有決心(xin)實現(xian)一(yi)個全面解決方(fang)案(an)，以確(que)保(bao)本集團(tuan)的長遠發展，維護(hu)所有利(li)益(yi)(yi)相(xiang)關(guan)者(zhe)的權(quan)益(yi)(yi)，并確(que)保(bao)公平對待所有境(jing)外債權(quan)人。同時，本集團(tuan)將堅持(chi)不懈地保(bao)交付、保(bao)運營。”

而(er)嚴躍進(jin)也表示(shi)，從違(wei)約后的(de)(de)工作重點來(lai)說(shuo)，建業(ye)地產更強調保交付、保經營，這(zhe)也是(shi)說(shuo)明目前在(zai)債務償(chang)還(huan)方面其實有優(you)(you)(you)先(xian)次(ci)序安排(pai)。“我(wo)們認為，此類優(you)(you)(you)先(xian)次(ci)序安排(pai)也是(shi)屬于(yu)無奈之舉，至少說(shuo)明當前房企在(zai)各(ge)種難題面前，優(you)(you)(you)先(xian)考慮了保交付工作，畢竟這(zhe)個工作也是(shi)目前房地產的(de)(de)重中之重。各(ge)類債權人在(zai)處理此類問題的(de)(de)時(shi)候，要適(shi)當關(guan)注此類優(you)(you)(you)先(xian)次(ci)序。”

責任編輯：張(zhang)蓓(bei) 主(zhu)編：張(zhang)豫寧