本報記者(zhe) 梁寶欣 李貝貝 深圳報道

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仲(zhong)量聯(lian)行數據顯示，2023年(nian)上(shang)半(ban)年(nian)以廣州和深(shen)圳為主的(de)華南區房地產大宗交易(yi)(yi)錄得數據約(yue)為164億元，達到去年(nian)全年(nian)交易(yi)(yi)額的(de)71%。其中，深(shen)圳房地產大宗交易(yi)(yi)總(zong)額約(yue)為48億元，接近去年(nian)全年(nian)交易(yi)(yi)總(zong)額的(de)56%。以物業類型(xing)劃分(fen)，辦公樓占比最高，交易(yi)(yi)額約(yue)38億元，占總(zong)額約(yue)81%；從(cong)交易(yi)(yi)面(mian)積(ji)看(kan)，辦公樓的(de)交易(yi)(yi)面(mian)積(ji)接近6.5萬平(ping)米(mi)，占比約(yue)為62%。

7月6日(ri)，仲量聯行深(shen)圳投(tou)資(zi)及資(zi)本市(shi)場(chang)部總監曾紀欣(xin)向(xiang)(xiang)《華(hua)夏時報》記者表示(shi)：“歐(ou)美市(shi)場(chang)的(de)加息進程導致境(jing)外(wai)資(zi)金(jin)回(hui)籠(long)或追求(qiu)更高回(hui)報，但我們欣(xin)喜地看(kan)到上半年(nian)外(wai)資(zi)資(zi)金(jin)重返深(shen)圳房地產(chan)投(tou)資(zi)市(shi)場(chang)。期(qi)待隨著國外(wai)加息過程趨向(xiang)(xiang)結(jie)束，及市(shi)場(chang)更加理性化，會(hui)有更多境(jing)外(wai)資(zi)金(jin)投(tou)入(ru)深(shen)圳房地產(chan)市(shi)場(chang)。”

據(ju)悉，在今(jin)年上(shang)半年深圳房(fang)地產投資市場里，鐵獅門和輝盛國際以(yi)7.27億(yi)元買入深潤大廈項(xiang)目的長租公(gong)寓(yu)部(bu)分、總部(bu)位于新加坡的房(fang)地產投資管理(li)公(gong)司silkRoad買入深南68萬科里約1.5萬平米。

深圳辦公樓投資市場以自用為主導

仲量聯行指出(chu)，今年上半(ban)年深圳辦公樓(lou)投(tou)資(zi)市場需求依(yi)然以自用為主導，81%的辦公樓(lou)成交皆(jie)為自用。不過，對比去年自用比例有所下(xia)降(jiang)，其中(zhong)，買家(jia)以銀行、保(bao)險(xian)和證券(quan)等金融企業為主，共(gong)占約(yue)一(yi)半(ban)（48%）成交。

6月25日，浙商(shang)銀(yin)行(xing)發布(bu)公(gong)告稱，將斥(chi)資23.34億(yi)元(yuan)購(gou)置深圳(zhen)中洲(zhou)濱海商(shang)業中心西塔（1棟 A座(zuo)）第1—21層(ceng)作為營業辦公(gong)用(yong)房(fang)使用(yong)，總建筑(zhu)面積(ji)為41186.70平(ping)米(mi)。按此(ci)計算(suan)，浙商(shang)銀(yin)行(xing)購(gou)置該(gai)房(fang)產的(de)均(jun)價為5.67萬(wan)元(yuan)/平(ping)米(mi)。對于(yu)購(gou)買的(de)原因，浙商(shang)銀(yin)行(xing)稱，是為滿足經營需要。基于(yu)其深圳(zhen)分行(xing)業務發展、人員隊伍的(de)逐步擴大，以及長遠發展考慮。

那此(ci)次浙商銀行大手筆(bi)購入(ru)辦公(gong)樓，是不(bu)是釋放出深圳寫字樓開始(shi)企(qi)穩回(hui)升的信號？

國家(jia)高端智庫研究員宋丁向(xiang)《華夏時報(bao)》記者指出，寫(xie)(xie)字(zi)(zi)樓也(ye)是(shi)房地產(chan)市場的(de)一部分。從目前(qian)的(de)格局來看(kan)，大的(de)環境(jing)仍(reng)然還比較復(fu)雜，短期內市場還沒有活躍起來。某(mou)一個(ge)企業(ye)來買(mai)寫(xie)(xie)字(zi)(zi)樓，并不(bu)能證明(ming)就(jiu)要筑(zhu)底回(hui)暖，這(zhe)只是(shi)一個(ge)企業(ye)行為。

“我覺得寫(xie)(xie)字樓(lou)這(zhe)種產品，不是單靠一(yi)(yi)個城市回暖的(de)。如果全(quan)國經濟趨穩向好，整個房地產市場，特別是寫(xie)(xie)字樓(lou)市場，像深圳這(zhe)些一(yi)(yi)線(xian)城市的(de)寫(xie)(xie)字樓(lou)就會企(qi)穩回暖，觸底回升(sheng)。我們可能還要(yao)再稍(shao)微(wei)耐心(xin)等待一(yi)(yi)下(xia)，可能未來兩三(san)年內會有這(zhe)樣一(yi)(yi)個機會出來。”宋丁說道。

同時(shi)，仲量聯(lian)行(xing)也(ye)指出，深圳企(qi)業在(zai)購置自(zi)用(yong)辦公樓方(fang)面的需求保持相對(dui)平穩，2023年(nian)(nian)上半(ban)(ban)年(nian)(nian)錄得多筆TMT與金融企(qi)業的成交(jiao)記錄，南山前海片區多個項目也(ye)完成了整層面積出售。但整體而言，今年(nian)(nian)上半(ban)(ban)年(nian)(nian)，深圳辦公樓租賃市場需求端活躍度承壓下行(xing)，且(qie)成交(jiao)轉化率(lv)有所回落(luo)。

仲量聯行表示，盡管(guan)企業(ye)自購自用(yong)(yong)需求(qiu)較為(wei)穩定，對辦(ban)公樓市場凈(jing)吸納(na)量起到一定的支撐作用(yong)(yong)，但(dan)由于市場化租賃去化速度不(bu)甚理想，二季(ji)度深圳全市甲(jia)級辦(ban)公樓市場凈(jing)吸納(na)量約8萬平(ping)米(mi)，較一季(ji)度稍顯遜色(se)。

此外，仲(zhong)量聯行(xing)還指出，2023年上半年，深(shen)圳經(jing)濟(ji)社會恢復(fu)常態(tai)化(hua)運行(xing)。在穩增(zeng)(zeng)(zeng)長政策引領下(xia)，一季(ji)度(du)(du)經(jing)濟(ji)呈現良好復(fu)蘇開端(duan)，社會消費(fei)亦加(jia)速(su)反彈。疫情(qing)壓(ya)(ya)力(li)(li)緩解(jie)與經(jing)營(ying)預(yu)期轉好帶動企業(ye)信心重塑。面對經(jing)濟(ji)下(xia)行(xing)壓(ya)(ya)力(li)(li)，二(er)季(ji)度(du)(du)深(shen)圳經(jing)濟(ji)發展進入常態(tai)化(hua)復(fu)蘇區間。經(jing)濟(ji)生產端(duan)的修(xiu)復(fu)中(zhong)，服(fu)務業(ye)的貢(gong)獻比(bi)(bi)重較(jiao)大，經(jing)濟(ji)增(zeng)(zeng)(zeng)長面臨結構(gou)性不(bu)平衡，內(nei)生動力(li)(li)有所不(bu)足。統計數據(ju)顯示，深(shen)圳1至5月規模以上工業(ye)增(zeng)(zeng)(zeng)加(jia)值累計同比(bi)(bi)上漲2.5%，較(jiao)一季(ji)度(du)(du)增(zeng)(zeng)(zeng)速(su)收窄2個百分點(dian)。經(jing)濟(ji)效益(yi)復(fu)蘇基礎尚未牢固，促(cu)使更多企業(ye)維持謹慎(shen)的不(bu)動產策略，成本節約型租戶在辦公樓租賃市場占據(ju)主導地位。

外資資金重返深圳房地產投資市場

值得一提的(de)是(shi)(shi)，仲(zhong)量(liang)聯行表示(shi)，今年上(shang)半年，除辦公樓物(wu)業(ye)外(wai)，零售類資產得益于消費復蘇以及消費基(ji)礎(chu)設施納入(ru)公募REITs，關(guan)注度有所回(hui)(hui)升。物(wu)流倉(cang)儲、產業(ye)園及長租公寓依然是(shi)(shi)投資機構關(guan)注的(de)熱點板塊。同時(shi)，今年上(shang)半年深圳房地產投資市場還看到(dao)了外(wai)資資金(jin)的(de)回(hui)(hui)歸(gui)。

5月23日，鐵獅門和星(xing)獅地(di)(di)產(chan)集團成員輝(hui)盛國際向華潤置地(di)(di)的(de)附屬(shu)公(gong)司收購“深(shen)(shen)潤大廈”項目的(de)長租(zu)公(gong)寓部分（面積(ji)達25,076平米(mi)），并通過(guo)深(shen)(shen)度改造將項目打造為中高端(duan)長租(zu)公(gong)寓，總投資約為人民(min)幣7.17億元(yuan)。據了解，該項目位于深(shen)(shen)圳深(shen)(shen)南東路1001號。

此外，今年一季(ji)度，總部位(wei)于新(xin)加坡(po)的房地產投資管理公司(si)silkRoad買入深南(nan)68萬科里(li)15,315平米。

展望后市(shi)，曾紀欣(xin)表示，雖然在銀(yin)行貸款、債(zhai)權(quan)融(rong)資和(he)股權(quan)融(rong)資等方面出臺了一系列的(de)政(zheng)策(ce)，但疫情(qing)后深圳(zhen)房地產(chan)市(shi)場的(de)回暖(nuan)與整體(ti)經濟復(fu)蘇息(xi)息(xi)相關，是一個緩(huan)慢的(de)過(guo)程。最近公募REITs市(shi)場的(de)波動，一定(ding)程度上(shang)促使(shi)投資者重新審視房地產(chan)市(shi)場的(de)價格回報(bao)關系，從長遠而(er)言，這有(you)助市(shi)場理性發展，促進公募REITs市(shi)場的(de)成(cheng)熟。

仲量聯(lian)行深圳商業地產部總監李文杰認為，由于內(nei)外部經濟環境的(de)復雜性，且預(yu)計大部分企(qi)業仍將(jiang)(jiang)維持當前(qian)謹(jin)慎的(de)不動產策略(lve)，增量租(zu)賃(lin)需求的(de)釋(shi)放仍面臨較(jiao)大挑戰。而下半年(nian)深圳甲級(ji)辦公樓市場將(jiang)(jiang)迎來新項(xiang)目落(luo)成高峰(feng)，供求失(shi)衡加(jia)劇將(jiang)(jiang)推動深圳辦公樓市場空置率(lv)水平(ping)在(zai)年(nian)內(nei)繼續抬升，這勢必進一(yi)步(bu)壓縮業主的(de)議價空間，因此，租(zu)金水平(ping)預(yu)計在(zai)年(nian)內(nei)持續受下行壓力(li)影響。

責(ze)任(ren)編(bian)輯：張(zhang)蓓(bei) 主編(bian)：張(zhang)豫寧