6月27日(ri)深交(jiao)所(suo)發(fa)(fa)行上市(shi)審(shen)核信息官網顯示，深市(shi)兩單房企福(fu)星股(gu)份（000926）和中交(jiao)地產（000736）再(zai)融(rong)資(zi)項目獲得證監會批文(wen)，這是(shi)繼6月9日(ri)首單定(ding)增并(bing)購(gou)項目——招商蛇口(kou)（001979）發(fa)(fa)行股(gu)份購(gou)買資(zi)產并(bing)募集資(zi)金獲得注(zhu)冊生效后，又有A股(gu)房企試水“第(di)三支箭”（房企股(gu)權(quan)融(rong)資(zi)）并(bing)成功落地。

據悉(xi)，兩家(jia)企業分別募集資(zi)金(jin)13.41億(yi)元和35億(yi)元，主要投(tou)向棚戶(hu)區(qu)改造(zao)項目和“保(bao)交樓、保(bao)民生”的房地產項目以及補充流動資(zi)金(jin)。

(資料圖)

從(cong)定增審(shen)核要(yao)點來(lai)看，根據券商中國記者(zhe)(zhe)梳理，監管層主要(yao)關注兩大方面(mian)，一是房企發行人(ren)的基本(ben)面(mian)，如(ru)資(zi)(zi)產負債(zhai)率、毛(mao)利率等(deng)財務指標(biao)，以及(ji)是否交付困難或者(zhe)(zhe)存(cun)在(zai)大額(e)債(zhai)務違約；二(er)是募投項(xiang)目，如(ru)融資(zi)(zi)合理性、效益測算，以及(ji)保證(zheng)補(bu)流資(zi)(zi)金(jin)不用(yong)于變(bian)相(xiang)拿地等(deng)。

深交所(suo)表示，為推(tui)動上市房企再融資項目高效落地，主(zhu)抓(zhua)加強(qiang)指導服(fu)務，答(da)疑解惑(huo)，做好日常監管(guan)協(xie)同，精準識別公司風險。

深市上市房企再融資項目落地

房(fang)企股權融(rong)資(zi)正(zheng)加速落地。6月27日，兩(liang)家深(shen)市房(fang)企的再融(rong)資(zi)項目獲得證監(jian)會批文。

根據定增募(mu)(mu)集說明書顯(xian)示(shi)，福星(xing)股份向特定對(dui)象發行股票募(mu)(mu)集資金(jin)總額不超過(guo)13.41億元，主要用于三個募(mu)(mu)投(tou)項(xiang)目(mu)(mu)，分別為紅橋(qiao)城(cheng)K6住宅項(xiang)目(mu)(mu)、紅橋(qiao)城(cheng)K15項(xiang)目(mu)(mu)、補充流動資金(jin)。福星(xing)股份表示(shi)，本(ben)次募(mu)(mu)投(tou)項(xiang)目(mu)(mu)均屬于武(wu)漢市城(cheng)中村(cun)改造類項(xiang)目(mu)(mu)，是有利(li)于國計民(min)生(sheng)的工程(cheng)。

據(ju)悉，福星股份定(ding)增項目在(zai)今(jin)年3月(yue)3日獲(huo)得(de)受理，20天(tian)后獲(huo)得(de)問詢，6月(yue)6日獲(huo)得(de)深交所審核通過，6月(yue)19日注(zhu)冊生效，如今(jin)終于(yu)拿下批文(wen)。從受理到獲(huo)得(de)批文(wen)全程歷(li)時116天(tian)。

另一家中(zhong)(zhong)交地產計(ji)劃募資不(bu)超過35億元，募投(tou)項(xiang)目共有六(liu)個，分別為長沙鳳鳴(ming)東方(fang)、鄭州(zhou)翠語紫宸(chen)、武(wu)漢(han)中(zhong)(zhong)交澄園、惠州(zhou)紫薇春曉、天津春映海河、補充流動資金。公司表示，本次募集(ji)資金投(tou)資項(xiang)目符(fu)合“保交樓、保民生”相關政策(ce)要求(qiu)，募集(ji)資金投(tou)資項(xiang)目均為住(zhu)宅項(xiang)目，均已(yi)取(qu)得首批預售許(xu)可(ke)證并(bing)進行預售。

中交地產定增項目進(jin)展相對要(yao)快，公司(si)定增項目在3月29日(ri)獲得(de)受理，4月9日(ri)進(jin)入問詢階段，該公司(si)與(yu)福(fu)星股份一(yi)樣在6月6日(ri)獲得(de)深(shen)交所審核通過，也于(yu)6月19日(ri)注(zhu)冊生效(xiao)，并在27日(ri)獲得(de)批文(wen)。公司(si)從(cong)受理到(dao)獲得(de)批文(wen)歷時90天。

支持優質房企改善資產負債表

在(zai)房(fang)企定增審(shen)核中，監管(guan)審(shen)核要(yao)點有哪些？備受市場關(guan)注(zhu)。根據(ju)券商中國記者梳理(li)兩(liang)家公司的問(wen)詢函，監管(guan)的關(guan)注(zhu)點主要(yao)為兩(liang)大塊：一是(shi)房(fang)企發行人基本面(mian)問(wen)題；二是(shi)募(mu)集(ji)資金(jin)及其投向問(wen)題。這從中可以看出，監管(guan)對公司經營(ying)面(mian)及融資合(he)理(li)性的持續(xu)關(guan)注(zhu)，支持改善優質(zhi)房(fang)企資產負債(zhai)表，加大權益補充(chong)力度。

具體來看(kan)，在公司基本面方(fang)面，監管需要(yao)房地(di)產企業(ye)說(shuo)明剔除預收款后的(de)資(zi)產負債(zhai)率(lv)(lv)、凈負債(zhai)率(lv)(lv)、現金短債(zhai)比等財務指標，以及房地(di)產業(ye)務毛利率(lv)(lv)水(shui)平(ping)波動情況是否處于合理(li)區(qu)間，是否與同(tong)行業(ye)可比上市公司情況相(xiang)一致。

監管(guan)也會關(guan)注公司是(shi)(shi)否(fou)(fou)有違法(fa)違規(gui)或重大(da)負(fu)面輿情信息。比(bi)如是(shi)(shi)否(fou)(fou)存在房(fang)地(di)產(chan)項目(mu)交(jiao)付困(kun)難引發(fa)的重大(da)糾紛爭(zheng)議(yi)；是(shi)(shi)否(fou)(fou)存在大(da)額債務違約、逾期；是(shi)(shi)否(fou)(fou)存在資金籌措(cuo)、拿地(di)拍地(di)、項目(mu)建(jian)設(she)、已售(shou)樓(lou)房(fang)交(jiao)付、實際控制人聲譽等方面重大(da)不良輿情；是(shi)(shi)否(fou)(fou)存在閑(xian)置土地(di)、捂盤(pan)惜售(shou)、炒地(di)炒房(fang)、違規(gui)融(rong)資、違規(gui)拿地(di)、違規(gui)建(jian)設(she)等情況。

交易所還會要求發行人結合房地(di)產(chan)(chan)宏觀調控政策(ce)、行業(ye)景氣度(du)、房地(di)產(chan)(chan)投資(zi)增速(su)、批準預售(shou)及其(qi)變(bian)化情(qing)況、公(gong)司(si)(si)房地(di)產(chan)(chan)業(ye)務(wu)新開工面(mian)積、簽(qian)約(yue)銷(xiao)售(shou)面(mian)積、銷(xiao)售(shou)回款面(mian)積等，說明公(gong)司(si)(si)經營(ying)(ying)是否正(zheng)常，是否具備持續經營(ying)(ying)能力。

在第(di)二大類的募(mu)集資(zi)(zi)金(jin)及募(mu)投(tou)項(xiang)目(mu)問(wen)題上，福星股份和中(zhong)交地產募(mu)資(zi)(zi)用途均為地產項(xiang)目(mu)，交易所會提問(wen)兩家公(gong)司本(ben)次募(mu)資(zi)(zi)投(tou)向房地產的主要(yao)考慮，要(yao)求結合財(cai)務狀況(kuang)、經營(ying)情況(kuang)、現金(jin)流等(deng)情況(kuang)，說明公(gong)司的資(zi)(zi)金(jin)籌(chou)措(cuo)需求及本(ben)次融資(zi)(zi)的必要(yao)性和合理性。

要求結合(he)募投項(xiang)目(mu)(mu)的(de)(de)建(jian)設進度、銷售情況(kuang)及(ji)價(jia)格、周邊區域及(ji)同行業(ye)類似項(xiang)目(mu)(mu)情況(kuang)、募投項(xiang)目(mu)(mu)收益情況(kuang)的(de)(de)測算過(guo)程、測算依據等(deng)，說明募投項(xiang)目(mu)(mu)效益測算的(de)(de)合(he)理(li)性及(ji)謹慎性。

此外，記者也(ye)注意到，上述(shu)兩家房企均提到，會把募集資(zi)(zi)金(jin)的其中一部(bu)分用(yong)于(yu)“補充(chong)流(liu)動(dong)資(zi)(zi)金(jin)”。為此，交(jiao)易(yi)所(suo)均要求(qiu)發行人(ren)，結合(he)資(zi)(zi)金(jin)使用(yong)的內部(bu)控制(zhi)(zhi)制(zhi)(zhi)度，公司拿(na)地(di)拍(pai)(pai)地(di)、開發新樓盤計劃、在(zai)建項目資(zi)(zi)金(jin)需求(qiu)等，說(shuo)明(ming)如何保證補充(chong)流(liu)動(dong)資(zi)(zi)金(jin)的使用(yong)符合(he)上市房企的監管要求(qiu)，是否會變相(xiang)用(yong)于(yu)拿(na)地(di)拍(pai)(pai)地(di)、開發新樓盤等增量項目。

深交所多舉措提高審核質效

2022年11月證監會出(chu)(chu)臺(tai)一攬子政策(ce)，明(ming)確表示(shi)資(zi)(zi)(zi)本市(shi)場(chang)(chang)支(zhi)持房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)(chang)平穩健康發(fa)展(zhan)，加大權益補(bu)充力度，促進(jin)房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)(chang)盤(pan)活存量、防范(fan)風(feng)險、轉型發(fa)展(zhan)。這標志著房(fang)地(di)產(chan)紓困政策(ce)在“第一支(zhi)箭”（貸款融(rong)資(zi)(zi)(zi)）、“第二(er)支(zhi)箭”（債券融(rong)資(zi)(zi)(zi)）發(fa)出(chu)(chu)后，出(chu)(chu)臺(tai)“第三支(zhi)箭”（股權融(rong)資(zi)(zi)(zi)）。

此次政(zheng)策(ce)核心(xin)是恢(hui)復(fu)(fu)涉房上市(shi)公(gong)司(si)并購重組及配套融資(zi)(zi)；恢(hui)復(fu)(fu)上市(shi)房企(qi)和涉房上市(shi)公(gong)司(si)再融資(zi)(zi)；調(diao)整完善房地產企(qi)業境外(wai)市(shi)場上市(shi)政(zheng)策(ce)；進一步發揮REITs盤活房企(qi)存(cun)量資(zi)(zi)產作用；積(ji)極發揮私(si)募股權投資(zi)(zi)基(ji)金作用。

為(wei)此，業內亟盼相關項目(mu)盡快落地，形成示(shi)范效應。就(jiu)在(zai)6月(yue)9日，招(zhao)商蛇口發行股(gu)份(fen)購買資(zi)產并(bing)募集(ji)配(pei)套(tao)資(zi)金項目(mu)獲得(de)批文，這意(yi)味著房企股(gu)權(quan)融資(zi)“第(di)三支箭(jian)”在(zai)實操層面(mian)的正(zheng)式落地。據了解，招(zhao)商蛇口擬以發行股(gu)份(fen)方式分(fen)別購買南油集(ji)團24%股(gu)權(quan)和(he)招(zhao)商前海實業2.89%股(gu)權(quan)，并(bing)募集(ji)配(pei)套(tao)資(zi)金85億(yi)元，主要用于10個存(cun)量住宅項目(mu)后(hou)續建設及交付。

如(ru)今(jin)，深(shen)市兩單房企(qi)定增(zeng)項目落(luo)地，房企(qi)股權融資(zi)再(zai)(zai)獲(huo)進展。深(shen)交(jiao)所表示，為加快推動(dong)上市房企(qi)再(zai)(zai)融資(zi)項目高(gao)效(xiao)落(luo)地，深(shen)交(jiao)所在審(shen)核(he)中著(zhu)重抓好多項工(gong)作提高(gao)審(shen)核(he)質(zhi)效(xiao)。

具體(ti)來看，一是加強指導服務，上市房企(qi)(qi)再融資(zi)政策啟動(dong)(dong)后，市場(chang)對政策適用(yong)存(cun)在疑問，深交所主動(dong)(dong)約見5家在審(shen)(shen)房企(qi)(qi)，“面對面”答疑釋惑，切實提(ti)升審(shen)(shen)核透明度(du)；二是做好日常(chang)監管(guan)協同，完善(shan)審(shen)(shen)核部門(men)與公司監管(guan)部門(men)工作(zuo)協作(zuo)機(ji)制，發(fa)揮企(qi)(qi)業畫像(xiang)系(xi)統等智(zhi)能(neng)輔助工具在精準識別公司風險中的(de)作(zuo)用(yong)。