今日（7月3日）下午，市(shi)場(chang)形(xing)勢(shi)及(ji)企業研究成果分享(xiang)會如(ru)期舉行，此次分享(xiang)會以“樓(lou)市(shi)政(zheng)策優化(hua)預期增強，下半年(nian)市(shi)場(chang)是否值(zhi)得(de)期待？”為主(zhu)題，會上(shang)(shang)來自的(de)專家們(men)對上(shang)(shang)半年(nian)房地產市(shi)場(chang)形(xing)勢(shi)、房企業績表現、土地市(shi)場(chang)情況做出(chu)總結并分享(xiang)觀點。(往期分享(xiang)會回(hui)顧請見文末)

市場(chang)研究(jiu)總(zong)監陳文靜：2023上半年(nian)房地產市場(chang)形勢(shi)總(zong)結與趨勢(shi)展望(wang)

一、2023上半年房地產市場形勢總結

(資(zi)料(liao)圖片僅供參(can)考)

1、房(fang)(fang)價(jia)：上半年百城(cheng)新房(fang)(fang)價(jia)格(ge)保持橫盤態(tai)勢，6月(yue)價(jia)格(ge)環比連續2個月(yue)下(xia)跌，跌幅與(yu)5月(yue)持平；二手房(fang)(fang)價(jia)格(ge)繼續波動調(diao)整，價(jia)格(ge)環比連續14個月(yue)下(xia)跌，環比下(xia)跌的(de)城(cheng)市有91個，較上月(yue)增加8個。

2、銷售：低基數(shu)下，上半年(nian)(nian)重(zhong)點100城銷售面積(ji)(ji)同比(bi)增(zeng)(zeng)長11%，6月(yue)市場表現(xian)明(ming)顯(xian)不及(ji)預期。其(qi)中，一(yi)季度成(cheng)交面積(ji)(ji)同比(bi)增(zeng)(zeng)長近(jin)20%，二季度與去年(nian)(nian)同期基本持(chi)平。據初步(bu)統計，2023年(nian)(nian)6月(yue)，重(zhong)點100城新建商(shang)品住宅成(cheng)交面積(ji)(ji)與5月(yue)基本持(chi)平，在高(gao)基數(shu)下，同比(bi)下降超20%。6月(yue)，市場表現(xian)明(ming)顯(xian)不及(ji)預期，年(nian)(nian)中并未出現(xian)明(ming)顯(xian)翹尾(wei)行(xing)情。

3、供應及庫存：新開(kai)工面(mian)積(ji)(ji)(ji)、開(kai)發投資額同比降(jiang)幅繼續擴大，上(shang)半(ban)年(nian)(nian)供給端(duan)表現弱(ruo)于(yu)需求端(duan)，6月房企(qi)推(tui)(tui)(tui)盤(pan)積(ji)(ji)(ji)極性回(hui)升，但仍(reng)處在(zai)同期低位。一季度重(zhong)點50城批準上(shang)市(shi)(shi)面(mian)積(ji)(ji)(ji)同比增(zeng)長約(yue)12%，二(er)季度伴隨著新房銷售活(huo)躍(yue)度回(hui)落(luo)，房企(qi)推(tui)(tui)(tui)售意(yi)愿明顯不足(zu)，重(zhong)點50城批準上(shang)市(shi)(shi)面(mian)積(ji)(ji)(ji)同比下降(jiang)約(yue)8%。6月為沖(chong)刺年(nian)(nian)中(zhong)業績(ji)，房企(qi)推(tui)(tui)(tui)盤(pan)量增(zeng)加(jia)，批準上(shang)市(shi)(shi)面(mian)積(ji)(ji)(ji)環比增(zeng)長約(yue)34%，但同比仍(reng)下降(jiang)接近兩(liang)成。

庫存(cun)方面，代表城市庫存(cun)小幅下(xia)降但仍(reng)處高(gao)位，短(duan)期(qi)出清周期(qi)較(jiao)(jiao)高(gao)點小幅回(hui)落，其中三四線代表城市出清周期(qi)仍(reng)超18個月，短(duan)期(qi)去化壓力(li)仍(reng)較(jiao)(jiao)大。

二、2023年房地產市場趨勢展望

1、政策(ce)環境：上(shang)半(ban)年(nian)中央(yang)強調(diao)房(fang)(fang)地產行業支柱地位，政策(ce)基(ji)調(diao)不變，“防風險”“促需求(qiu)”是行業主題。監管部門持續落(luo)地穩(wen)樓市相關舉(ju)措，需求(qiu)端側重降低(di)購房(fang)(fang)成本，企業端防范化解房(fang)(fang)企風險為政策(ce)優化主線，“保(bao)交(jiao)樓”相關資金繼(ji)續投放，前期(qi)政策(ce)進一(yi)步跟進落(luo)實。

2、政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)策趨勢：下半(ban)年(nian)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)策加力預(yu)期增強(qiang)，但房地產政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)策力度(du)和節奏取(qu)決于宏觀基本面(mian)的變化，若(ruo)下半(ban)年(nian)經(jing)濟出現超(chao)預(yu)期轉弱情況，則房地產作為經(jing)濟“穩定器”，托底政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)策或將(jiang)加快落地，核(he)心一(yi)二(er)線城市“一(yi)區一(yi)策“有空間。

3、市場(chang)(chang)展望(wang)：當前購(gou)房(fang)者(zhe)置(zhi)業(ye)情緒仍(reng)受多(duo)個因(yin)素影響(xiang)，其中居民(min)收(shou)入預期(qi)偏(pian)弱、房(fang)價下(xia)(xia)(xia)跌預期(qi)較(jiao)強(qiang)、購(gou)房(fang)者(zhe)對期(qi)房(fang)爛尾的擔心等依然是關(guan)鍵，這(zhe)些因(yin)素能否好轉以及政(zheng)策(ce)(ce)托底力度的大小(xiao)直接影響(xiang)著下(xia)(xia)(xia)半年房(fang)地(di)(di)產(chan)市場(chang)(chang)走勢(shi)。中性(xing)預期(qi)下(xia)(xia)(xia)，全(quan)年宏觀經(jing)濟穩步恢復，下(xia)(xia)(xia)半年房(fang)地(di)(di)產(chan)政(zheng)策(ce)(ce)維(wei)持當前節(jie)奏，購(gou)房(fang)者(zhe)置(zhi)業(ye)情緒緩慢修復，在(zai)此情況下(xia)(xia)(xia)，下(xia)(xia)(xia)半年房(fang)地(di)(di)產(chan)市場(chang)(chang)恢復仍(reng)有波折，銷(xiao)售面積在(zai)低(di)基(ji)數下(xia)(xia)(xia)或實現小(xiao)幅增長，全(quan)年銷(xiao)售面積與2022年基(ji)本持平。

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企業研究總監劉水：6月房企銷售持續轉弱，出現二次探底

一、房企銷售復蘇不及預期，出現二次探底，不同類型企業業績顯著分化

上半年，TOP100房企(qi)銷(xiao)(xiao)售額同(tong)比微增(zeng)0.1%，與去年同(tong)期基本持平(ping)，總量(liang)復蘇不(bu)及預期。從增(zeng)速(su)(su)看，TOP100房企(qi)銷(xiao)(xiao)售額，1-4月、1-5月、1-6月同(tong)比分別(bie)增(zeng)長12.8%、8.4%、0.1%，增(zeng)速(su)(su)持續明(ming)顯下降(jiang)，房企(qi)銷(xiao)(xiao)售出(chu)現二(er)次探底的情況。

6月房(fang)企(qi)(qi)銷(xiao)售迅速轉弱。TOP100房(fang)企(qi)(qi)6月單(dan)月銷(xiao)售額同比(bi)下(xia)降29.4%，環比(bi)下(xia)降19.0%。6月延續(xu)5月恢復乏力態(tai)勢(shi)，市(shi)場活躍度繼續(xu)回落，房(fang)企(qi)(qi)銷(xiao)售出現同比(bi)、環比(bi)大幅下(xia)降。

二、千億及百億陣營企業數量明顯減少，央國企銷售增長強勁

2023年(nian)(nian)上(shang)半年(nian)(nian)，TOP10房(fang)企(qi)銷(xiao)售(shou)額平均較(jiao)上(shang)年(nian)(nian)增(zeng)長(chang)6.0%，TOP11-30房(fang)企(qi)銷(xiao)售(shou)額平均較(jiao)上(shang)年(nian)(nian)增(zeng)長(chang)1.0%，TOP31-50房(fang)企(qi)銷(xiao)售(shou)平均較(jiao)上(shang)年(nian)(nian)下降(jiang)6.4%，TOP51-100房(fang)企(qi)銷(xiao)售(shou)額平均同比(bi)下降(jiang)9.6%。

上半年，央國(guo)(guo)企(qi)銷售增(zeng)(zeng)長(chang)強勁(jing)，部分民(min)(min)企(qi)仍在大幅下降(jiang)過程中。TOP50房企(qi)，同(tong)比來看，央國(guo)(guo)企(qi)平(ping)均增(zeng)(zeng)長(chang)45.8%，穩(wen)健民(min)(min)企(qi)增(zeng)(zeng)長(chang)14.2%，混合所有企(qi)業增(zeng)(zeng)長(chang)7.7%，出(chu)(chu)險(xian)民(min)(min)企(qi)下降(jiang)36.6%。與2021年同(tong)期比較，央國(guo)(guo)企(qi)平(ping)均增(zeng)(zeng)長(chang)8.7%，穩(wen)健民(min)(min)企(qi)、混合所有企(qi)業平(ping)均下降(jiang)40%左(zuo)右(you)，出(chu)(chu)險(xian)民(min)(min)企(qi)平(ping)均下降(jiang)超(chao)過70%。

另(ling)外，銷售額超千億房企7家(jia)(jia)，較去年(nian)同期減少2家(jia)(jia)，百億房企78家(jia)(jia)，較去年(nian)同期減少7家(jia)(jia)。

2023年上半年，10家典(dian)型房企目標完成(cheng)率(lv)均(jun)值為53.0%，相(xiang)較去(qu)年同期(qi)的32.6%，目標完成(cheng)率(lv)提升超20%。房企銷售目標完成(cheng)提升，與企業目標保守有關系。

三、房企拿地大幅下降，拿地意愿持續低迷

2023年1-6月，TOP100企業拿地總(zong)額5920億(yi)元(yuan)，拿地規(gui)模同比下降10.2%，降幅較上(shang)月增加1.84個百分點(dian)(dian)。拿地合作(zuo)方面，50家代表房企招拍掛權益(yi)金額占(zhan)比均值為83.1%，較上(shang)年同期上(shang)升0.4個百分點(dian)(dian)，企業傾向獨立拿地。

四、房企債務風險仍將蔓延和深化

在銷售回(hui)款及融(rong)資改善有限(xian)的情(qing)況(kuang)下(xia)(xia)，上半年又有幾(ji)家房(fang)(fang)(fang)企(qi)發(fa)生債(zhai)務違約，下(xia)(xia)半年房(fang)(fang)(fang)企(qi)債(zhai)務違約風險仍將會蔓延。上半年已經(jing)有2家房(fang)(fang)(fang)企(qi)退市，現在有8家房(fang)(fang)(fang)企(qi)鎖定退市，還有多(duo)(duo)家房(fang)(fang)(fang)企(qi)面臨退市風險，下(xia)(xia)半年出現上市房(fang)(fang)(fang)企(qi)退市潮不可避免。多(duo)(duo)家房(fang)(fang)(fang)企(qi)退市，對于(yu)債(zhai)務重(zhong)組(zu)、保交樓、行業(ye)信心提(ti)振(zhen)都(dou)將是較大的打(da)擊。

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土(tu)地(di)市場(chang)研究負責人張凱：土(tu)拍(pai)熱度走弱，市場(chang)分化加(jia)劇，上半年土(tu)地(di)市場(chang)總(zong)結

一、300城上半年涉宅用地市場情況

推(tui)出規劃建(jian)(jian)面(mian)同(tong)比降(jiang)34%，成交規劃建(jian)(jian)面(mian)同(tong)比降(jiang)32%，推(tui)出樓面(mian)均價(jia)(jia)同(tong)比漲4%，成交樓面(mian)均價(jia)(jia)同(tong)比漲17%，土地出讓(rang)金同(tong)比降(jiang)20%。各地政府供應質優量(liang)減。

總(zong)體(ti)來看，盡管部分核心城(cheng)市土拍市場熱度較高，但受弱能級城(cheng)市拖累，全國土拍市場總(zong)體(ti)熱度仍低迷。

二、分區域涉宅用地市場情況

分城市(shi)群來看，各城市(shi)群成交樓(lou)面(mian)(mian)均價均同比增(zeng)長(chang)(chang)、推出規劃建(jian)面(mian)(mian)同比降低。僅京津冀(ji)成交規劃建(jian)面(mian)(mian)、土地出讓(rang)金(jin)累計同比正增(zeng)長(chang)(chang)。

分城市能(neng)級來看，房(fang)企投(tou)資繼續向核心城市聚集(ji)。各線城市均(jun)(jun)擇(ze)優推地，成交(jiao)樓面均(jun)(jun)價同比均(jun)(jun)上漲。一線城市土(tu)地出讓金(jin)收入降幅(fu)最低，為-16%。受成交(jiao)規劃建面降幅(fu)拖累，三四線城市土(tu)地出讓金(jin)收入降幅(fu)達(da)29%。

三、重點22城土拍情況

6月22城(cheng)(cheng)中18城(cheng)(cheng)完(wan)成土(tu)拍，整體熱度環比回(hui)落。隨(sui)著(zhu)6月沈(shen)(shen)陽(yang)土(tu)拍，22城(cheng)(cheng)均已(yi)完(wan)成今(jin)年首(shou)批供地(di)。城(cheng)(cheng)市之(zhi)間市場分化加劇，沈(shen)(shen)陽(yang)、濟南、長春(chun)、無錫、鄭州等(deng)城(cheng)(cheng)市以底價成交(jiao)為主，而部分高能級城(cheng)(cheng)市地(di)價頻(pin)繁觸頂。

從拿(na)地(di)(di)(di)企(qi)業結(jie)構(gou)來看，上半年(nian)央(yang)國(guo)企(qi)拿(na)地(di)(di)(di)金(jin)(jin)額(e)仍(reng)占(zhan)(zhan)主導地(di)(di)(di)位，拿(na)地(di)(di)(di)金(jin)(jin)額(e)占(zhan)(zhan)比超50%，同(tong)時受長三角地(di)(di)(di)區民企(qi)表現活躍的影(ying)響，民企(qi)拿(na)地(di)(di)(di)金(jin)(jin)額(e)占(zhan)(zhan)比提(ti)升(sheng)至28%。地(di)(di)(di)方國(guo)資拿(na)地(di)(di)(di)金(jin)(jin)額(e)占(zhan)(zhan)比降至9%。

此外，房企(qi)（特別是(shi)央國(guo)企(qi)）當前(qian)投(tou)資邏輯嚴重趨同(tong)，導(dao)致核心城市土拍(pai)搖號(hao)(hao)中(zhong)(zhong)簽率(lv)不斷走低，為獲取地塊，房企(qi)不得不廣泛參(can)與(yu)土拍(pai)，甚至動用(yong)馬甲(jia)，進一(yi)步推高搖號(hao)(hao)難度。部分下游企(qi)業亦積極參(can)與(yu)土拍(pai)搖號(hao)(hao)，以期拿地后在后續與(yu)甲(jia)方(fang)的合(he)作(zuo)當中(zhong)(zhong)增添談判籌碼。

四、下半年土地市場展望

小陽春結束后，3-6月(yue)新房成(cheng)交規模環比持續回落(luo)，直接影響房企拿地信心，土拍熱(re)度(du)連月(yue)下(xia)降。上半(ban)年(nian)除個(ge)別核心城市外，土拍總(zong)體熱(re)度(du)仍低迷，300城土地出讓(rang)金(jin)收入(ru)同比繼續下(xia)降20%。

預計下半(ban)年土地市場(chang)(chang)熱度(du)將繼續回落，城(cheng)投類企(qi)業或將再次進場(chang)(chang)托底(di)。房地產(chan)市場(chang)(chang)持續承壓，目前(qian)政策定力仍(reng)較強，房企(qi)沒有成交規模快速(su)回暖(nuan)的預期(qi)。部分城(cheng)市上(shang)半(ban)年發(fa)力后，可推出的優質(zhi)地塊存(cun)量不多。下半(ban)年通常推地量大（近(jin)五年300城(cheng)：推出規劃建面環比上(shang)半(ban)年增42%），競(jing)爭(zheng)激(ji)烈程度(du)減弱。