中(zhong)國消費者報報道（記者孫蔚(yu)）2023年(nian)時間過(guo)半，房地產(chan)市場交上了(le)一份怎(zen)樣的答卷？數據顯示(shi)，2023年(nian)1—6月，各地樓市政策調整(zheng)次(ci)數超260次(ci)，覆蓋城市超130個，TOP100房企銷售(shou)總額為35682.3億元，同比微(wei)增(zeng)0.1%。

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業內專(zhuan)家認(ren)為，2023年(nian)以來，房地產行業雖然有一定的修復(fu)，但(dan)在(zai)供需(xu)兩(liang)端制約(yue)下，上半(ban)年(nian)市(shi)場(chang)和(he)企業表現相對平(ping)淡，樓市(shi)復(fu)蘇(su)動(dong)能放緩，6月未迎(ying)來預期中(zhong)的止跌行情，預測(ce)下半(ban)年(nian)市(shi)場(chang)恢(hui)復(fu)或仍有波折。

上半年整體表現先揚后抑

中指(zhi)研究院發布的報告(gao)指(zhi)出，今年(nian)上半(ban)年(nian)，房(fang)地產市(shi)(shi)場(chang)整(zheng)體表現先揚(yang)后抑(yi)、相對平淡，一季(ji)度(du)(du)在積(ji)壓需求集(ji)中釋放以及前(qian)(qian)期政策效果顯現等因素帶(dai)動下(xia)(xia)，市(shi)(shi)場(chang)活躍度(du)(du)提升，特別(bie)是2—3月，熱(re)點城(cheng)市(shi)(shi)出現“小陽春”行情，但隨著前(qian)(qian)期積(ji)壓需求基本釋放完畢(bi)，二季(ji)度(du)(du)購房(fang)者置(zhi)業情緒快速下(xia)(xia)滑，市(shi)(shi)場(chang)未能延(yan)續回暖態勢。

統計數據顯示，2023年(nian)(nian)上半年(nian)(nian)，TOP100房(fang)企銷(xiao)售總額(e)(e)同(tong)比(bi)微增0.1%，但增幅(fu)持續收窄。TOP30陣營房(fang)企銷(xiao)售保持韌性(xing)，銷(xiao)售額(e)(e)持續提升。具(ju)體來(lai)看，TOP10房(fang)企銷(xiao)售額(e)(e)均值(zhi)為1542.0億(yi)元，較去年(nian)(nian)同(tong)期(qi)增長6%；TOP11—30房(fang)企銷(xiao)售額(e)(e)均值(zhi)為489.3億(yi)元，較去年(nian)(nian)同(tong)期(qi)增長1%；TOP31—50房(fang)企銷(xiao)售均值(zhi)為241.0億(yi)元，較去年(nian)(nian)同(tong)期(qi)下降6.4%；TOP51—100房(fang)企銷(xiao)售額(e)(e)均值(zhi)為113.1億(yi)元，較去年(nian)(nian)同(tong)期(qi)下降9.6%。

中指研究院企(qi)(qi)(qi)業研究總監劉水對《中國消(xiao)費(fei)者報》記者表示，TOP100房(fang)企(qi)(qi)(qi)銷售(shou)(shou)額1—3月(yue)(yue)、1—4月(yue)(yue)、1—5月(yue)(yue)、1—6月(yue)(yue)同比(bi)(bi)增(zeng)速(su)分(fen)別為(wei)8%、12.8%、8.4%、0.1%。前(qian)(qian)(qian)3個(ge)月(yue)(yue)百強(qiang)房(fang)企(qi)(qi)(qi)銷售(shou)(shou)額同比(bi)(bi)增(zeng)速(su)為(wei)8%，是2022年(nian)以來首次實(shi)現(xian)正增(zeng)長；前(qian)(qian)(qian)4個(ge)月(yue)(yue)百強(qiang)房(fang)企(qi)(qi)(qi)銷售(shou)(shou)額同比(bi)(bi)增(zeng)速(su)達到12.8%，繼(ji)續保(bao)持(chi)上揚態勢(shi)，但是環比(bi)(bi)增(zeng)速(su)開(kai)始下降；前(qian)(qian)(qian)6個(ge)月(yue)(yue)百強(qiang)房(fang)企(qi)(qi)(qi)銷售(shou)(shou)額同比(bi)(bi)微(wei)增(zeng)0.1%，增(zeng)幅(fu)相比(bi)(bi)1—5月(yue)(yue)大幅(fu)下降8.3個(ge)百分(fen)點，出現(xian)二(er)次探底的情況。

克而瑞研(yan)究中心的(de)統計數(shu)據顯示，2023年6月，僅有不到三(san)成的(de)百強(qiang)房企單月業(ye)績實現同(tong)比(bi)(bi)增長(chang)，環比(bi)(bi)增長(chang)的(de)企業(ye)在百強(qiang)房企中只占(zhan)半(ban)數(shu)，有近(jin)六成百強(qiang)房企單月業(ye)績同(tong)比(bi)(bi)降幅大于30%，其中，27家房企業(ye)績降幅大于50%。

不過，仍有一些房(fang)企業績(ji)表現(xian)(xian)相(xiang)對(dui)突出，如建發(fa)房(fang)產、大華集團、中交房(fang)地產等6月單(dan)月業績(ji)實現(xian)(xian)同比(bi)、環比(bi)雙增長(chang)。尤(you)其(qi)是濱江集團（002244）、卓(zhuo)越集團、大華集團等，上半年的表現(xian)(xian)優于行(xing)業整體，在業績(ji)增長(chang)的同時，行(xing)業排(pai)名也有明顯(xian)提升。

和去年(nian)相比，今年(nian)上(shang)半(ban)年(nian)，百(bai)強房(fang)企(qi)尤其是前三名的位次發(fa)生了(le)明顯變化。中指研究院和克而瑞研究中心發(fa)布的數據(ju)均顯示，上(shang)半(ban)年(nian)房(fang)企(qi)銷售額前三名分(fen)別為保利發(fa)展（600048）、萬科、中海地產。從銷售面積來(lai)看，位于前三名的分(fen)別為碧桂園(yuan)、保利發(fa)展、萬科。

房地產市場分化愈發明顯

“今年上(shang)(shang)(shang)半(ban)(ban)年房地產(chan)市(shi)(shi)(shi)場(chang)分(fen)化愈發明顯。”易居企業集(ji)團CEO丁祖(zu)昱對《中(zhong)(zhong)國(guo)消費者報(bao)》記者表示，分(fen)能級(ji)來(lai)看，一(yi)(yi)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)的(de)(de)(de)韌性(xing)略(lve)好(hao)于(yu)二(er)三(san)(san)線(xian)(xian)。6月，一(yi)(yi)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)整(zheng)(zheng)體(ti)成(cheng)交245萬平(ping)方米，環比(bi)微降(jiang)3%，同比(bi)下降(jiang)11%，跌幅(fu)顯著(zhu)低于(yu)二(er)三(san)(san)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)。從上(shang)(shang)(shang)半(ban)(ban)年累計來(lai)看，一(yi)(yi)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)同比(bi)仍增(zeng)20%，26個二(er)三(san)(san)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)樓市(shi)(shi)(shi)同比(bi)上(shang)(shang)(shang)漲(zhang)17%，其中(zhong)(zhong)逆(ni)勢上(shang)(shang)(shang)漲(zhang)的(de)(de)(de)既有(you)行情(qing)相對獨立的(de)(de)(de)西安，也有(you)前(qian)期深度調整(zheng)(zheng)的(de)(de)(de)寧波、嘉興，還有(you)長(chang)沙、鄭州(zhou)等弱二(er)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)，不過多數城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)尚屬成(cheng)交低點，需求略(lve)顯疲軟。

記者梳理發現，在(zai)(zai)今(jin)年上(shang)半年各地(di)(di)土(tu)拍市(shi)場(chang)中(zhong)，房(fang)企(qi)高(gao)度聚焦核心(xin)城(cheng)市(shi)及(ji)核心(xin)區域成為一(yi)大看點(dian)。中(zhong)指研究(jiu)院土(tu)地(di)(di)市(shi)場(chang)研究(jiu)負責人張凱對此表示認同：“在(zai)(zai)全國樓市(shi)銷售承壓的(de)背景下，房(fang)企(qi)在(zai)(zai)核心(xin)城(cheng)市(shi)的(de)補貨意愿增強，北(bei)京(jing)、杭(hang)州等城(cheng)市(shi)多宗(zong)地(di)(di)塊(kuai)都(dou)競(jing)拍至最高(gao)價上(shang)限，部分地(di)(di)塊(kuai)創下近幾年土(tu)地(di)(di)參拍企(qi)業數量(liang)紀錄(lu)。”

張(zhang)凱進一(yi)步介紹(shao)稱：“上(shang)半年除個別核心城(cheng)市(shi)(shi)外，土拍總(zong)體(ti)熱度(du)低迷，300城(cheng)土地(di)出讓金收(shou)入(ru)同比下降20%。分城(cheng)市(shi)(shi)能級來看，房(fang)企投(tou)資繼續向核心城(cheng)市(shi)(shi)聚集。一(yi)線城(cheng)市(shi)(shi)土地(di)出讓金收(shou)入(ru)降幅(fu)最低，為16%。受成交規劃建筑(zhu)面(mian)積降幅(fu)影響，三四(si)線城(cheng)市(shi)(shi)土地(di)出讓金收(shou)入(ru)降幅(fu)達29%。”

民生證券(quan)發布(bu)的房地產行業2023年(nian)中期策略報告(gao)顯示，上(shang)半年(nian)房地產市(shi)場城(cheng)市(shi)分化明顯，一(yi)二(er)線城(cheng)市(shi)需求差距拉大(da)，其(qi)中，以廣州為代表的一(yi)線城(cheng)市(shi)樓市(shi)仍處于低(di)位震蕩。

下半年政策加力預期增強

上(shang)半年(nian)，為進(jin)一(yi)步(bu)提(ti)振樓(lou)(lou)市預(yu)期，促進(jin)房(fang)地產穩定健康發展，多(duo)地優(you)化(hua)調(diao)整了樓(lou)(lou)市政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)(ce)。據(ju)諸葛(ge)數據(ju)研究中心統計，上(shang)半年(nian)各地樓(lou)(lou)市政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)(ce)調(diao)整次(ci)數超(chao)過(guo)260次(ci)，覆蓋城市超(chao)過(guo)130個(ge)。“樓(lou)(lou)市政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)(ce)優(you)化(hua)調(diao)整內(nei)容仍(reng)主要從需求端出(chu)發，頻率最高的為公(gong)積金(jin)貸款(kuan)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)(ce)，占(zhan)比(bi)(bi)達(da)47%，其(qi)次(ci)為購房(fang)補貼(tie)類政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)(ce)，占(zhan)比(bi)(bi)為16%，降低首付比(bi)(bi)例(li)以及(ji)公(gong)積金(jin)作(zuo)首付款(kuan)的政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)(ce)占(zhan)比(bi)(bi)10%，帶押過(guo)戶、放松限購等政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)(ce)的出(chu)臺頻次(ci)緊(jin)隨其(qi)后。” 諸葛(ge)數據(ju)研究中心首席分析師王小(xiao)嬙對(dui)《中國消費者(zhe)報(bao)》記者(zhe)表示。

中指研究院市場(chang)研究總監陳文靜(jing)(jing)對(dui)記者(zhe)表示(shi)，一(yi)季度相(xiang)(xiang)關部門頻繁表態并落地(di)具體舉措“防(fang)風險(xian)”“促需求”，各地(di)政(zheng)策出臺(tai)頻次(ci)亦保持穩定。二季度以(yi)來，各地(di)政(zheng)策頻次(ci)明顯減少(shao)。“上半(ban)年市場(chang)和企業表現(xian)(xian)相(xiang)(xiang)對(dui)平淡，樓(lou)市復蘇動能放緩，下(xia)半(ban)年政(zheng)策加(jia)力預期(qi)增強(qiang)，但房(fang)(fang)地(di)產政(zheng)策力度和節奏取(qu)決于(yu)宏(hong)觀基本面的(de)(de)變化(hua)，若下(xia)半(ban)年經(jing)濟出現(xian)(xian)超預期(qi)轉弱情況，則房(fang)(fang)地(di)產作為經(jing)濟穩定器，托底(di)政(zheng)策或將加(jia)快落地(di)，核心一(yi)二線城市‘一(yi)區一(yi)策’仍有政(zheng)策調整的(de)(de)空(kong)間。”陳文靜(jing)(jing)說。

陳文靜認為，當前購房者置業情緒仍受(shou)多個因(yin)素影響(xiang)(xiang)，其中居民收入預期(qi)偏弱、房價(jia)下(xia)跌(die)預期(qi)較強、購房者對期(qi)房爛尾的(de)(de)擔心等仍是關鍵，這些(xie)因(yin)素能否好轉(zhuan)以及(ji)政策托底力度的(de)(de)大小(xiao)直接(jie)影響(xiang)(xiang)著下(xia)半(ban)年(nian)房地產(chan)市場走勢。預期(qi)下(xia)半(ban)年(nian)房地產(chan)市場恢復仍有波折，銷(xiao)售面(mian)積或(huo)將在低基(ji)數(shu)下(xia)實現小(xiao)幅(fu)增長，全年(nian)銷(xiao)售面(mian)積預計會(hui)與2022年(nian)基(ji)本持平。

丁(ding)祖昱對記者表示(shi)，預(yu)計7—9月市場基(ji)于政策(ce)的博弈，行情機會較為突出，建議消(xiao)費者購房(fang)可(ke)以關注(zhu)市場回(hui)款(kuan)率高、信用穩定的開發(fa)商。若三季度無強有力的救市政策(ce)出臺，整體新房(fang)成交規模還將低位持(chi)穩，環比(bi)(bi)降幅和累計同比(bi)(bi)增幅將持(chi)續收(shou)窄，維持(chi)弱復蘇主基(ji)調。

另(ling)外(wai)，各城市(shi)分化還將(jiang)持續加(jia)劇，短期內熱度較(jiao)高的(de)核(he)心一二線城市(shi)仍將(jiang)是房企推盤的(de)重點(dian)區域，如北(bei)京(jing)、上海、杭州、成都、合(he)肥(fei)等，多數企業會選擇加(jia)快新盤入市(shi)搶(qiang)占市(shi)場，尤其是增強改善型(xing)樓盤的(de)供(gong)給(gei)。與之形成鮮明對比的(de)當屬內陸(lu)弱二三線城市(shi)，新房供(gong)應還將(jiang)進一步回落，以去(qu)庫存(cun)為(wei)主(zhu)。