本報(bao)記者 梁(liang)寶欣 李貝貝 深圳報(bao)道

7月(yue)7日，香港金融管(guan)理局（簡稱“香港金管(guan)局”）宣布向銀行發出指引，修訂適用于(yu)物(wu)業(ye)(ye)(ye)按揭貸款的逆周期宏(hong)觀審慎監(jian)管(guan)措(cuo)施，其中包括價(jia)值(zhi)1500萬港元(yuan)或以(yi)下的自用住宅(zhai)物(wu)業(ye)(ye)(ye)的按揭成數上限調(diao)整至(zhi)70%，價(jia)值(zhi)1500萬港元(yuan)以(yi)上至(zhi)3000萬港元(yuan)的自用住宅(zhai)物(wu)業(ye)(ye)(ye)的按揭成數上限調(diao)整至(zhi)60%等。

香(xiang)(xiang)港金管局總裁余偉(wei)文稱，市(shi)場(chang)數據顯(xian)示，截至6月底(di)，香(xiang)(xiang)港整體住宅樓價(jia)(jia)較2021年(nian)(nian)高(gao)位累計下(xia)跌13%。非住宅物業市(shi)場(chang)的(de)(de)(de)情況(kuang)亦相(xiang)近似。根據差餉物業估價(jia)(jia)署最新(xin)公(gong)布的(de)(de)(de)統(tong)計資料，寫字樓、分(fen)層工廠(chang)大廈(sha)及(ji)零售(shou)物業的(de)(de)(de)價(jia)(jia)格比2018—2019年(nian)(nian)高(gao)峰期分(fen)別下(xia)跌20%、8%及(ji)17%。綜合各方面(mian)的(de)(de)(de)考慮(lv)，在繼續維持銀行體系穩定(ding)及(ji)物業按揭貸(dai)款風(feng)險得到(dao)妥(tuo)善管理前提下(xia)，香(xiang)(xiang)港金管局調整了部分(fen)物業按揭貸(dai)款的(de)(de)(de)逆(ni)周期宏觀審慎監管措施(shi)。此次修訂后，市(shi)民購置物業將(jiang)可以承受較高(gao)成(cheng)數的(de)(de)(de)按揭貸(dai)款。

(資(zi)料圖片僅供參(can)考(kao))

需要(yao)注意的(de)(de)是，這是香港自2009年(nian)實施逆周期(qi)宏觀審(shen)慎監(jian)管措(cuo)施以來，首次放寬針(zhen)對住宅物(wu)業的(de)(de)措(cuo)施。

最大的利好點是剛改項目

據了解(jie)，此次香港金(jin)管局對逆周期(qi)宏觀審慎監管措施作出修訂，主要包括三大措施：調整自用(yong)物業按(an)揭(jie)成(cheng)(cheng)數(shu)、非(fei)住宅物業按(an)揭(jie)成(cheng)(cheng)數(shu)、放寬(kuan)以資產水平為審查基礎的按(an)揭(jie)成(cheng)(cheng)數(shu)。

具體(ti)來看，香(xiang)港(gang)金(jin)管局將價(jia)值(zhi)1500萬(wan)(wan)港(gang)元(yuan)或以(yi)下的(de)(de)自(zi)(zi)(zi)用(yong)住宅(zhai)物(wu)業的(de)(de)按揭成(cheng)數上(shang)限(xian)調整至七成(cheng)；價(jia)值(zhi)1500萬(wan)(wan)港(gang)元(yuan)以(yi)上(shang)至3000萬(wan)(wan)港(gang)元(yuan)的(de)(de)自(zi)(zi)(zi)用(yong)住宅(zhai)物(wu)業的(de)(de)按揭成(cheng)數上(shang)限(xian)調整至六成(cheng)；價(jia)值(zhi)3000萬(wan)(wan)港(gang)元(yuan)以(yi)上(shang)的(de)(de)自(zi)(zi)(zi)用(yong)住宅(zhai)物(wu)業的(de)(de)按揭成(cheng)數上(shang)限(xian)維持于五(wu)成(cheng)。

“為了避(bi)免(mian)適(shi)用按揭比(bi)率出現驟降情況，某些樓價(jia)水平的(de)按揭比(bi)率會以漸進形式改變。非自用住宅(zhai)物業的(de)按揭成(cheng)數上限(xian)維持于五成(cheng)。”香港(gang)金管局稱。

此外，香(xiang)港金管局(ju)還將(jiang)非住宅(zhai)物業的按(an)(an)揭(jie)成(cheng)(cheng)(cheng)數(shu)上(shang)(shang)限(xian)由五成(cheng)(cheng)(cheng)提(ti)升至六成(cheng)(cheng)(cheng)；以(yi)“資產水平”為審批(pi)基礎的物業按(an)(an)揭(jie)貸款(kuan)的按(an)(an)揭(jie)成(cheng)(cheng)(cheng)數(shu)上(shang)(shang)限(xian)由四成(cheng)(cheng)(cheng)提(ti)升至五成(cheng)(cheng)(cheng)。同時，取消(xiao)目前主要(yao)收入(ru)來自(zi)香(xiang)港以(yi)外地區(qu)的按(an)(an)揭(jie)貸款(kuan)申請人限(xian)制，將(jiang)所(suo)適用的按(an)(an)揭(jie)成(cheng)(cheng)(cheng)數(shu)上(shang)(shang)限(xian)及“供(gong)款(kuan)與入(ru)息比率”上(shang)(shang)限(xian)下調10個(ge)百分點(dian)(dian)的要(yao)求(qiu)；取消(xiao)目前按(an)(an)揭(jie)申請人因整體(ti)按(an)(an)揭(jie)成(cheng)(cheng)(cheng)數(shu)超過(guo)金管局(ju)所(suo)容許的水平20個(ge)百分點(dian)(dian)時，將(jiang)所(suo)適用的“供(gong)款(kuan)與入(ru)息比率”上(shang)(shang)限(xian)下調5個(ge)百分點(dian)(dian)的要(yao)求(qiu)。

7月8日，易居研(yan)究院(yuan)研(yan)究總監(jian)嚴躍(yue)進(jin)向《華夏時報》記者表(biao)示，香港此次對于低(di)(di)總價住宅、商辦、無(wu)收入有資產群體這(zhe)(zhe)三類落實(shi)了寬(kuan)松(song)的貸款(kuan)額度政策(ce)(ce)，實(shi)際上也相當于內地的降低(di)(di)首付比例的政策(ce)(ce)，只(zhi)是表(biao)述(shu)方式不同(tong)。所以這(zhe)(zhe)也是貸款(kuan)政策(ce)(ce)持續(xu)寬(kuan)松(song)、降低(di)(di)購(gou)房(fang)成本激活(huo)購(gou)房(fang)需求(qiu)的導向。

在嚴(yan)躍進看來，此(ci)次香港(gang)房貸政策放寬，最大的(de)利好點(dian)自然是剛改項目(mu)，即1500萬港(gang)元的(de)項目(mu)，其貸款額度從(cong)50%可以(yi)提高到70%，能夠實實在在地降(jiang)低購(gou)房成本。

14年來首次放寬住宅物業按揭貸款措施

嚴躍進(jin)指出，這是(shi)2009年以來香港首次對(dui)房貸額(e)度進(jin)行放寬，即改變了“樓市辣招”做法，落實了寬松化(hua)的(de)導向(xiang)。這也說明香港的(de)樓市寬松周期已經開啟。

值(zhi)得(de)注意的是(shi)，香港金管局(ju)對此次房貸額(e)度放(fang)寬政策(ce)稱為“調(diao)整(zheng)物業按揭貸款的逆周期宏觀(guan)審慎監管措(cuo)施”。

那什么是樓市的“逆周(zhou)期(qi)監管措施”？香(xiang)港金(jin)管局前總裁(cai)陳德霖(lin)曾公(gong)開表示，“顧(gu)名思義，就是因應(ying)樓市周(zhou)期(qi)的演變而采取適當的措施去調(diao)節(jie)按(an)(an)揭(jie)信貸(dai)的供應(ying)。亦即(ji)是說，在樓市上(shang)升周(zhou)期(qi)時，收緊(jin)按(an)(an)揭(jie)供應(ying)，在樓市進(jin)入下行(xing)周(zhou)期(qi)時便松綁。”

2009年(nian)10月(yue)，彼時(shi)剛接任(ren)為香(xiang)(xiang)港金(jin)管局總(zong)裁的陳德(de)霖，因察覺(jue)到香(xiang)(xiang)港的樓市，在樓宇(yu)供(gong)應(ying)不足、美國實行量(liang)化寬(kuan)松(song)貨幣政策而導致香(xiang)(xiang)港出(chu)現負實質利率和大量(liang)資金(jin)流入港元的情況(kuang)下，樓市過(guo)熱(re)的風險明(ming)顯上升，其(qi)在2009年(nian)10月(yue)23日推(tui)出(chu)首輪的逆周期監管措(cuo)施，收(shou)緊香(xiang)(xiang)港樓市按揭成數。

據悉，2009年10月23日，香港(gang)金管局首次推出住宅按(an)揭(jie)貸(dai)款的審慎監(jian)管措施(shi)，要(yao)求價值2000萬(wan)港(gang)元(yuan)或以上(shang)(shang)的住宅物(wu)業(ye)(ye)，實施(shi)六成按(an)揭(jie)成數(shu)上(shang)(shang)限；樓價低(di)于2000萬(wan)港(gang)元(yuan)的物(wu)業(ye)(ye)，則繼(ji)續(xu)沿用七成按(an)揭(jie)上(shang)(shang)限，但實際貸(dai)款額最(zui)高(gao)不超過1200萬(wan)港(gang)元(yuan)。

彼時陳德霖(lin)表示：“推(tui)出這(zhe)些審(shen)慎(shen)監(jian)管(guan)措施的(de)目的(de)，是(shi)確保銀行(xing)按照審(shen)慎(shen)的(de)原則管(guan)理(li)(li)按揭貸款的(de)風(feng)險(xian)，以(yi)保證(zheng)銀行(xing)體系穩(wen)定。略為調低高價(jia)住宅物業的(de)按揭成數上限，將會有助銀行(xing)更審(shen)慎(shen)地去管(guan)理(li)(li)信貸風(feng)險(xian)。”

此外(wai)，陳德霖(lin)還在2014年7月(yue)指出，無論如何(he)，逆周期監管措(cuo)施都會對置業(ye)(ye)人士（不管是(shi)(shi)自住(zhu)、投(tou)資或投(tou)機）和銀(yin)行(xing)業(ye)(ye)務帶(dai)來(lai)影響(xiang)。但金(jin)管局的(de)(de)職(zhi)責(ze)是(shi)(shi)保持銀(yin)行(xing)和金(jin)融穩定。“我們(men)的(de)(de)目的(de)(de)是(shi)(shi)在地產市(shi)場(chang)上升周期時，盡量減(jian)低(di)(di)置業(ye)(ye)者的(de)(de)借貸，以減(jian)低(di)(di)銀(yin)行(xing)的(de)(de)風險和整個金(jin)融體系投(tou)入樓市(shi)的(de)(de)杠桿。”陳德霖(lin)稱(cheng)。

而余偉文也(ye)于今年(nian)(nian)7月7日(ri)表(biao)示，自(zi)2009年(nian)(nian)實施物業(ye)按揭貸款逆周期宏觀(guan)審慎監管(guan)措施以來，金管(guan)局一直密切監察樓(lou)價走勢、樓(lou)市(shi)成(cheng)交量、本(ben)地經濟狀況(kuang)和外圍環境等一系(xi)列因(yin)素，評(ping)估樓(lou)市(shi)的情況(kuang)，適(shi)時(shi)調整這些(xie)措施，以確(que)保銀行妥(tuo)善管(guan)理按揭貸款業(ye)務涉(she)及(ji)的風險，并有足夠能力應對(dui)樓(lou)價一旦出現大幅(fu)調整的挑戰。

不過(guo)，此(ci)次調整是香(xiang)港(gang)金管局2009年(nian)實施(shi)逆周(zhou)期宏觀審慎監管措(cuo)施(shi)以來，首次放(fang)寬針對住宅物業的措(cuo)施(shi)。

香(xiang)港金管局指出，受新冠(guan)疫情(qing)和息(xi)口（利息(xi)）上(shang)升影響，香(xiang)港住(zhu)宅樓價在2022年(nian)開始調整，今年(nian)初縱有反彈，但市(shi)場數據(ju)顯示，截至6月底(di)，整體住(zhu)宅樓價較(jiao)2021年(nian)高位累(lei)計下跌13%。非住(zhu)宅物業市(shi)場的(de)(de)情(qing)況亦相近似。根據(ju)差餉物業估價署最新公布的(de)(de)統計資料，寫(xie)字樓、分(fen)(fen)層工廠大(da)廈(sha)及(ji)零售(shou)物業的(de)(de)價格比(bi)2018—2019年(nian)高峰期(qi)分(fen)(fen)別下跌20%、8%及(ji)17%。外部環(huan)境方面(mian)，主要經濟(ji)體仍然面(mian)對(dui)較(jiao)大(da)通脹(zhang)壓力，利率(lv)可能在往后(hou)一段時間仍處(chu)于(yu)較(jiao)高水平，環(huan)球經濟(ji)若因(yin)利率(lv)高企而放慢增長，香(xiang)港經濟(ji)難免也會受到影響。

綜合各方面(mian)的考慮(lv)，香(xiang)港金管局在繼續(xu)維持銀行體系(xi)穩定及物業按揭(jie)貸款(kuan)(kuan)風險得到妥(tuo)善管理(li)前(qian)提下，調整(zheng)了(le)部(bu)分物業按揭(jie)貸款(kuan)(kuan)的逆周期宏(hong)觀審慎監(jian)管措(cuo)施。

嚴(yan)躍進指出，香港貸(dai)(dai)款政(zheng)策對于內(nei)地(di)近期房(fang)(fang)地(di)產政(zheng)策有非常大的(de)啟(qi)發(fa)。香港落(luo)實了非常寬松的(de)貸(dai)(dai)款政(zheng)策，也意味(wei)著貸(dai)(dai)款政(zheng)策是激活樓(lou)市(shi)需求(qiu)的(de)重要舉(ju)措(cuo)，這也要求(qiu)內(nei)地(di)在房(fang)(fang)貸(dai)(dai)政(zheng)策方面(mian)繼(ji)續創(chuang)新，進一步激活合理住(zhu)房(fang)(fang)消費需求(qiu)。

“今(jin)次(ci)修訂后，市民購置(zhi)物業(ye)將(jiang)可以承造（承受）較高成(cheng)數的按揭貸(dai)款。”香(xiang)港金管局還提醒市民大眾(zhong)，置(zhi)業(ye)是(shi)人生的重要決定(ding)(ding)，在做買房決定(ding)(ding)時，應該量力而為(wei)，審(shen)慎管理(li)當(dang)中的財務風險。

責任(ren)編輯：張蓓 主編：張豫(yu)寧