成交回暖 有望再破萬套 堅持去杠桿 價格穩中有降

北京二手房跌回“5萬元時代”

從去年3月(yue)樓市調控升級后，二手房(fang)交易也隨之直線下(xia)滑，中介關店、經紀人離職屢見不鮮。時隔8個月(yue)，二手房(fang)交易量(liang)終于有所抬頭(tou)，中介經紀人又開(kai)始忙碌地穿(chuan)梭(suo)于各個小區之間。

北(bei)京青年(nian)報記者近日走訪(fang)了多(duo)個中介門店后發現，歲(sui)末年(nian)初之際(ji)，在部(bu)分業(ye)主急需換房(fang)、降價(jia)(jia)到位的基礎上，以(yi)小換大、以(yi)舊(jiu)換新的購房(fang)需求開(kai)始入市(shi)。不僅(jin)如此，打壓陰陽合同(tong)導(dao)致交易稅費(fei)增加(jia)的預期，也(ye)讓不少購房(fang)人(ren)提前(qian)了入市(shi)時(shi)間，進一步(bu)(bu)促成(cheng)了北(bei)京二(er)手(shou)房(fang)市(shi)場交易量的回暖。在成(cheng)交回暖的同(tong)時(shi)，北(bei)京二(er)手(shou)房(fang)成(cheng)交價(jia)(jia)格進一步(bu)(bu)走低。根據鏈(lian)家網統計，2017年(nian)12月份北(bei)京二(er)手(shou)房(fang)的成(cheng)交參考(kao)均價(jia)(jia)為59680元/平方(fang)米(mi)，這也(ye)是2017年(nian)里，成(cheng)交均價(jia)(jia)首(shou)次跌回5萬元時(shi)代。

北(bei)京二手(shou)房成交價重(zhong)回(hui)“5萬元時代”

北(bei)京(jing)二(er)手房連跌8個月(yue)后，市場開(kai)始(shi)集中出現接盤者。北(bei)青報記者注(zhu)意(yi)到(dao)，尤其是到(dao)了周末，小區里(li)帶著客(ke)戶(hu)穿插的(de)電動車明(ming)顯增多。有經紀人告訴(su)記者，從2017年12月(yue)份開(kai)始(shi)，購房客(ke)戶(hu)咨(zi)詢(xun)量明(ming)顯增加，帶看(kan)量也集中上漲，簽約量更是過去幾個月(yue)都難(nan)以達到(dao)的(de)。

“現在無論是新景(jing)家園還是馬路對(dui)面的(de)國瑞(rui)城，崇(chong)(chong)文門(men)附近(jin)的(de)2000年以(yi)后的(de)二手(shou)房(fang)價格大部分都在每平方米8萬元(yuan)-10萬元(yuan)之(zhi)間。”上周末，北青(qing)報記者在走訪(fang)城區二手(shou)房(fang)市場時，崇(chong)(chong)文門(men)附近(jin)的(de)中(zhong)介人士表示，在2017年4月份之(zhi)前，這(zhe)些(xie)房(fang)源曾一(yi)度(du)漲(zhang)至每平方米12萬元(yuan)，最高的(de)成交紀錄(lu)甚至突破(po)了(le)13萬元(yuan)。但現在，即便是有崇(chong)(chong)文小學(xue)等學(xue)區加持，成交價格還是滑落(luo)了(le)2-3萬元(yuan)/平方米。

以新(xin)景家園為例，在2017年(nian)房價(jia)高點時，成(cheng)交價(jia)格一度(du)超過(guo)12萬(wan)(wan)元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)米。12月份時，多套房成(cheng)交價(jia)降(jiang)至9.5萬(wan)(wan)元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)米左右(you)。總價(jia)600萬(wan)(wan)出(chu)頭(tou)就能(neng)(neng)買到一套滿五年(nian)且唯(wei)一的學區房一居，并(bing)且還能(neng)(neng)改(gai)成(cheng)小(xiao)兩(liang)居。

不僅(jin)是(shi)城區(qu)內，五環外的(de)降價更加(jia)明顯。

已經成為副(fu)中(zhong)心(xin)的(de)通(tong)(tong)(tong)州區，二手房價格也(ye)出現了明顯(xian)下降。新華(hua)聯(lian)運河(he)灣由于位處(chu)通(tong)(tong)(tong)州核心(xin)區，又緊(jin)鄰運河(he)，能看到運河(he)景色，一直(zhi)都是(shi)通(tong)(tong)(tong)州比較受關(guan)注的(de)社區。“現在(zai)運河(he)灣成交的(de)價格基本在(zai)5.8萬元(yuan)左(zuo)右。”1月(yue)20日，北(bei)青(qing)報記(ji)者(zhe)在(zai)走訪通(tong)(tong)(tong)州二手房市場時，中(zhong)介經紀人直(zhi)言，新華(hua)聯(lian)運河(he)灣在(zai)2017年房價高點時，成交價格超過了7萬元(yuan)/平(ping)方米，如今已經下降了1萬多。

“最近房價(jia)還(huan)在走下(xia)坡(po)路，但交易量明顯回暖了(le)。”中介人士向(xiang)北青報記者直言。歲末(mo)年初(chu)，不(bu)少業主急(ji)于用(yong)錢(qian)，會降價(jia)銷(xiao)售。

以(yi)轉手速(su)度慢(man)的別墅為例，降價(jia)(jia)更加(jia)明顯。通州楓露皇苑一套獨(du)棟別墅以(yi)1200萬元(yuan)掛了(le)半年多(duo)(duo)都無人問津(jin)，最近業(ye)主則表(biao)示(shi)，出價(jia)(jia)1050萬元(yuan)就可(ke)以(yi)談，單價(jia)(jia)4.6萬元(yuan)/平(ping)方米。“很多(duo)(duo)大戶型的別墅，總價(jia)(jia)要降200萬元(yuan)-300萬元(yuan)才能(neng)賣出去。”中介經紀人向北青報記(ji)者如是表(biao)示(shi)。

鏈家網(wang)的(de)統(tong)計數據顯示了(le)二手房(fang)價格的(de)一路走低。數據顯示，2017年(nian)7月(yue)份(fen)北京(jing)二手房(fang)掛牌價為69444元(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)(fang)米(mi)(mi)，參考成交(jiao)均價為63600元(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)(fang)米(mi)(mi)，之(zhi)后半年(nian)一路下滑。至2017年(nian)12月(yue)底，全市掛牌價降(jiang)至66122元(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)(fang)米(mi)(mi)，參考成交(jiao)均價為59680元(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)(fang)米(mi)(mi)。值(zhi)得注(zhu)意的(de)是，這是2017年(nian)以來，參考成交(jiao)均價首(shou)次低于(yu)6萬元(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)(fang)米(mi)(mi)。并且降(jiang)價趨勢在進入2018年(nian)后仍(reng)在繼續，北京(jing)二手房(fang)成交(jiao)均價再次重回5萬元(yuan)時代。

成交量回(hui)暖(nuan) 單月有望再破萬套

事(shi)實(shi)上，價格下降后(hou)，壓抑了許久的(de)購房需(xu)求開(kai)始冒頭(tou)。在北青報記者實(shi)地觀察(cha)后(hou)發現，曾(ceng)經一度沉寂的(de)中介門店，自2017年11月份開(kai)始有所活躍，到12月份時，有些小(xiao)區中介帶人看房的(de)現象明顯增多。

不僅如此，12月(yue)份北京住(zhu)建委還(huan)公示了(le)以嚴厲打擊陰陽合同(tong)為(wei)核心的二(er)手房(fang)(fang)新(xin)政策(ce)(ce)(ce)。這意味著一旦實(shi)(shi)施該政策(ce)(ce)(ce)，被認為(wei)是行業潛規則的陰陽合同(tong)將成為(wei)歷史，二(er)手房(fang)(fang)交易稅(shui)費有可能大幅增加(jia)。這也刺激了(le)剛需(xu)(xu)或(huo)者換房(fang)(fang)需(xu)(xu)求的購(gou)房(fang)(fang)人(ren)加(jia)緊入市，希望趕(gan)在新(xin)政策(ce)(ce)(ce)出臺前(qian)實(shi)(shi)現網簽(qian)。

繼(ji)2017年(nian)12月(yue)北京二手房成交(jiao)量重回(hui)單月(yue)萬(wan)套(tao)之后(hou)，今(jin)年(nian)1月(yue)份的交(jiao)易(yi)量也(ye)很(hen)可(ke)能突破萬(wan)套(tao)。

北京市住建(jian)委的成(cheng)交數(shu)據統計：近期，工作日(ri)的二手(shou)房網簽量普遍(bian)超過(guo)了(le)400套(tao)(tao)(tao)：15號(hao)成(cheng)交445套(tao)(tao)(tao)、16號(hao)成(cheng)交436套(tao)(tao)(tao)、17號(hao)成(cheng)交440套(tao)(tao)(tao)、18號(hao)成(cheng)交465套(tao)(tao)(tao)、19號(hao)成(cheng)交572套(tao)(tao)(tao)。本(ben)周一和本(ben)周二的成(cheng)交量也(ye)分別是494套(tao)(tao)(tao)和542套(tao)(tao)(tao)，7個工作日(ri)平均成(cheng)交484套(tao)(tao)(tao)二手(shou)房，以(yi)1月份23個工作日(ri)計算(suan)，單月成(cheng)交可能超過(guo)1.1萬套(tao)(tao)(tao)，再(zai)次破萬。

“現(xian)在(zai)有(you)些(xie)業主觀(guan)望了半年多，看到調控政策(ce)并未(wei)放(fang)松，市(shi)場(chang)預(yu)期仍在(zai)走低，因此甘愿(yuan)(yuan)降(jiang)價賣房(fang)，報價變得(de)越發(fa)理性(xing)，成交意愿(yuan)(yuan)也更(geng)強烈。”偉業我愛(ai)我家集團(tuan)副總裁胡景(jing)暉分(fen)析(xi)表示，二手房(fang)市(shi)場(chang)網簽量(liang)的(de)增加，與購房(fang)需(xu)求的(de)持(chi)續回歸(gui)，理性(xing)釋放(fang)密不可分(fen)。在(zai)政策(ce)相對穩定，未(wei)來樓(lou)市(shi)預(yu)期穩定的(de)前提下，二手房(fang)價格(ge)回落導致的(de)購房(fang)需(xu)求回歸(gui)還將(jiang)持(chi)續，預(yu)計未(wei)來北京二手房(fang)交易量(liang)還將(jiang)持(chi)續小幅增加。

穩中有降是大概率

不過，雖然成(cheng)交重回單(dan)月萬(wan)套，但從2017年的(de)整體成(cheng)交看，二(er)手房(fang)的(de)“發燒”階(jie)段已經(jing)結束。據偉業我(wo)愛(ai)我(wo)家市場(chang)研究(jiu)院數(shu)據統計，2017年北(bei)京全(quan)市二(er)手住(zhu)宅(zhai)網簽總(zong)量為(wei)136237套，環比2016年全(quan)年下降了50%，在(zai)2009年到2017年之間(jian)僅高(gao)于2011年及(ji)2014年，排在(zai)近九(jiu)年倒數(shu)第三位(wei)。

另外，在(zai)去桿(gan)杠(gang)的(de)影響(xiang)下(xia)，二手房(fang)(fang)的(de)成交回暖幅(fu)度依舊有限(xian)。數(shu)據顯示，2017年(nian)，我(wo)國的(de)新增(zeng)住(zhu)房(fang)(fang)貸款(kuan)(kuan)大概不(bu)到4萬(wan)億，但是2016年(nian)的(de)時候(hou)卻是接近6萬(wan)億，所以杠(gang)桿(gan)率(lv)(lv)的(de)增(zeng)速已經(jing)在(zai)下(xia)降。鏈家研究院(yuan)院(yuan)長(chang)楊(yang)現(xian)領表示，如今(jin)使用貸款(kuan)(kuan)買房(fang)(fang)的(de)人在(zai)減少，貸款(kuan)(kuan)率(lv)(lv)也在(zai)下(xia)降。2017年(nian)北京平(ping)均買房(fang)(fang)貸款(kuan)(kuan)的(de)比率(lv)(lv)只(zhi)有35%，100萬(wan)的(de)房(fang)(fang)子平(ping)均貸款(kuan)(kuan)35萬(wan)，已經(jing)比較低了，往后(hou)還會(hui)(hui)繼續低。因(yin)為隨(sui)著貸款(kuan)(kuan)額度的(de)緊張，使得放款(kuan)(kuan)變(bian)慢審(shen)查加嚴的(de)趨勢在(zai)2018年(nian)以及(ji)未(wei)來時間里都(dou)會(hui)(hui)繼續。

北(bei)青報(bao)記者(zhe)從各(ge)家銀行了(le)解(jie)到，進入1月(yue)后，各(ge)家銀行的(de)放款(kuan)速度相(xiang)比(bi)去年年底有所提升，但無論是房貸(dai)(dai)或抵押貸(dai)(dai)款(kuan)，銀行的(de)審(shen)核條件仍然趨(qu)嚴，對套數審(shen)查及資質認定(ding)把控相(xiang)當嚴謹(jin)，所以(yi)購房人在申請貸(dai)(dai)款(kuan)后，獲(huo)得批貸(dai)(dai)的(de)概率和(he)以(yi)往相(xiang)比(bi)有所下滑。

鑒于此，多位中(zhong)介人士向北青報記(ji)者(zhe)(zhe)表示，預(yu)計2018年，北京(jing)二(er)手房市場(chang)交易量將(jiang)有所回暖(nuan)，但全年預(yu)計不會超過15萬套。至(zhi)于房價，“穩中(zhong)有降”將(jiang)是大(da)概率事件。本版文/本報記(ji)者(zhe)(zhe) 李桁