宅基地“三權分置”改革將帶來哪些紅利

土地增值收益、資源配置更多投向“三農”

一場與(yu)土地有關的(de)改革，將影響所(suo)有人(ren)。

“我(wo)國(guo)將探索宅基(ji)地(di)所有(you)權(quan)、資格權(quan)、使用權(quan)‘三權(quan)分置’，落實宅基(ji)地(di)集體所有(you)權(quan)，保障宅基(ji)地(di)農戶資格權(quan)，適度(du)放活宅基(ji)地(di)使用權(quan)。”日前，國(guo)土(tu)資源部部長姜大明在2018年全(quan)國(guo)國(guo)土(tu)資源工作會議上(shang)的表態(tai)引來許(xu)多關注(zhu)。

所謂宅(zhai)(zhai)基地(di)，指(zhi)的(de)(de)是村(cun)集(ji)(ji)體(ti)(ti)給本集(ji)(ji)體(ti)(ti)內(nei)部村(cun)民(min)使用(yong)(yong)的(de)(de)、用(yong)(yong)來建(jian)房的(de)(de)土地(di)。宅(zhai)(zhai)基地(di)的(de)(de)“三權分置”指(zhi)的(de)(de)是落(luo)實宅(zhai)(zhai)基地(di)集(ji)(ji)體(ti)(ti)所有權，保障(zhang)宅(zhai)(zhai)基地(di)農戶資格(ge)權和農民(min)房屋財產權，適度放活宅(zhai)(zhai)基地(di)和農民(min)房屋使用(yong)(yong)權。

姜大明(ming)還表示(shi)，我國將(jiang)研究制定權(quan)屬不(bu)變、符(fu)合規劃條件下，非房地(di)(di)產(chan)企業依法取得使用(yong)權(quan)的土(tu)(tu)地(di)(di)作為住宅用(yong)地(di)(di)的辦法，深(shen)化利(li)用(yong)農村集體經營性建(jian)設用(yong)地(di)(di)建(jian)設租賃住房試點，“政府將(jiang)不(bu)再是居住用(yong)地(di)(di)唯一提(ti)供(gong)者”。無論是對農村還是房地(di)(di)產(chan)市(shi)場而(er)言，“三權(quan)分置”改革所撬動的紅利(li)和機會遠超土(tu)(tu)地(di)(di)本身。

盤活(huo)宅(zhai)基(ji)地 帶(dai)動鄉(xiang)村(cun)振興活(huo)力(li)

當(dang)前，在許多(duo)欠發達地區(qu)的鄉(xiang)村，因(yin)為進城務(wu)工(gong)人員增多(duo)，大量宅基地長期閑(xian)置(zhi)。如何(he)盤活和利用(yong)這些宅基地資源，是一項關(guan)乎鄉(xiang)村振興和農民收入的重(zhong)要問(wen)題。

“現在(zai)，已經(jing)到了(le)將土地(di)增值收益、資(zi)源配置更多投(tou)向‘三農’的(de)時候了(le)。”姜大(da)明在(zai)上(shang)述會議中(zhong)提(ti)到，實施鄉(xiang)村振興戰略，用好(hao)土地(di)是基礎，增加投(tou)入是關鍵。宅基地(di)所有權(quan)(quan)、資(zi)格權(quan)(quan)、使(shi)用權(quan)(quan)的(de)“三權(quan)(quan)分置”被擺上(shang)了(le)鄉(xiang)村振興工作(zuo)中(zhong)的(de)重要位置。

2017年(nian)年(nian)底召(zhao)開的中央農(nong)村工作會(hui)議指出(chu)，要(yao)“破除一切束縛農(nong)民手(shou)腳(jiao)的不(bu)合理限制(zhi)和歧視”，將完善農(nong)民閑置宅(zhai)基地和閑置農(nong)房政策，以及承包地“三權分置”、農(nong)村集體產權等制(zhi)度。而在今年(nian)1月17日舉行的國務院常務會(hui)議上，也特(te)別提出(chu)了(le)允(yun)許(xu)利用(yong)宅(zhai)基地建設生產用(yong)房，創(chuang)辦小(xiao)型加(jia)工項目，推動返鄉人員創(chuang)新(xin)創(chuang)業。

“過(guo)去這塊地這不(bu)能用(yong)那不(bu)能用(yong)，有(you)種種限制(zhi)，只能在(zai)村(cun)集(ji)體(ti)成(cheng)員(yuan)之(zhi)間(jian)流轉，而(er)集(ji)體(ti)成(cheng)員(yuan)‘一戶一宅(zhai)(zhai)’，流轉的可能性(xing)很小(xiao)。”中(zhong)國農(nong)業(ye)大學(xue)農(nong)民問題(ti)研究所所長(chang)朱啟臻教(jiao)授告訴中(zhong)國青(qing)年報·中(zhong)青(qing)在(zai)線記者，宅(zhai)(zhai)基地的長(chang)期閑置影響了(le)農(nong)民的財產(chan)性(xing)收益，而(er)盡快、適度地放開，并且(qie)推進“三權分(fen)置”，有(you)利于農(nong)民增(zeng)加財產(chan)性(xing)收入，遏制(zhi)鄉村(cun)衰敗。

在(zai)姜(jiang)大明的要求中，各地在(zai)改革(ge)試(shi)點(dian)中要認真開(kai)展宅(zhai)基地“三(san)權(quan)分置”特別(bie)是農戶(hu)資格權(quan)的法理研究，探索宅(zhai)基地“三(san)權(quan)分置”的具體實現(xian)形式。而(er)通過此前在(zai)一些地方的試(shi)點(dian)，或許可以窺見宅(zhai)基地“三(san)權(quan)分置”的具體做(zuo)法和成效。

此前，我國在33個縣(市、區)開(kai)展了完善(shan)農村(cun)土地(di)(di)制(zhi)度(du)的(de)改革(ge)試(shi)點，調整實施關(guan)于(yu)農村(cun)土地(di)(di)征收、集體經營性建設用地(di)(di)入(ru)市、宅基地(di)(di)管理制(zhi)度(du)的(de)有關(guan)規定。

浙江省義烏市是這(zhe)批試(shi)點的典型案例之一(yi)，尤(you)其在宅(zhai)基(ji)地“三權分置”改革中積累了(le)不少經驗(yan)，逐步探索建立(li)了(le)相(xiang)關制(zhi)度體系(xi)。從農(nong)(nong)村宅(zhai)基(ji)地“取得置換、抵押擔(dan)保、產權明(ming)晰、入市轉(zhuan)讓、有償使用、自愿退出及民主(zhu)管理”7個方面創(chuang)新制(zhi)度，賦予農(nong)(nong)民更(geng)多(duo)財產權利。

據(ju)當地(di)媒體報(bao)道，義烏市現已(yi)有3160戶(hu)農(nong)戶(hu)累計(ji)(ji)退出農(nong)村宅基地(di)，建(jian)筑占地(di)面積27.66萬(wan)平方米;24家金融機構累計(ji)(ji)發放農(nong)民住房抵(di)押貸(dai)款(kuan)6763筆，貸(dai)款(kuan)金額32.23億元，占全國試點地(di)區(qu)總量的1/3以(yi)上。

朱啟臻認為，宅(zhai)基(ji)地“三(san)權(quan)分(fen)置”等改革(ge)措(cuo)施也是將(jiang)使用權(quan)、資格權(quan)賦予農(nong)民，這將(jiang)帶來更(geng)大的活(huo)力和改革(ge)機會(hui)。“鄉村振興(xing)就是要給(gei)農(nong)民更(geng)多(duo)的權(quan)利，讓他們(men)(men)自己根據實際情況去(qu)處(chu)置他們(men)(men)的宅(zhai)基(ji)地。”

土地(di)供給多元化(hua) 撬動(dong)更(geng)多改(gai)革機會(hui)

事實上，在城(cheng)鄉(xiang)距離逐漸(jian)縮小的(de)今天，宅基地(di)“三權分置”改革所帶(dai)來(lai)的(de)利好還不(bu)僅限于鄉(xiang)村，還將(jiang)撬動更多(duo)改革機會。

姜大明在(zai)全國(guo)國(guo)土資(zi)源工(gong)作(zuo)(zuo)會(hui)議上(shang)說，要改變政府作(zuo)(zuo)為居住用(yong)地(di)(di)(di)唯一供應者的(de)(de)情況(kuang)，研究制定權(quan)屬(shu)不(bu)變、符合土地(di)(di)(di)和城市(shi)規劃條件下，非房(fang)地(di)(di)(di)產企業依法取得(de)使用(yong)權(quan)的(de)(de)土地(di)(di)(di)作(zuo)(zuo)為住宅用(yong)地(di)(di)(di)的(de)(de)辦法，深(shen)化利用(yong)農村(cun)集體經營(ying)性建設(she)用(yong)地(di)(di)(di)建設(she)租賃住房(fang)試(shi)點，完善促進房(fang)地(di)(di)(di)產健康發展的(de)(de)基礎性土地(di)(di)(di)制度，推動建立多主(zhu)體供應、多渠道保(bao)障租購并舉的(de)(de)住房(fang)制度。

宅基地，是目前農村(cun)集(ji)(ji)體(ti)建設用(yong)地中的(de)(de)“大(da)頭”。有統(tong)計顯示，我(wo)國約(yue)有19萬(wan)平(ping)(ping)方(fang)公里的(de)(de)農村(cun)集(ji)(ji)體(ti)建設用(yong)地，其(qi)中宅基地約(yue)占(zhan)13萬(wan)平(ping)(ping)方(fang)公里。在(zai)城(cheng)市(shi)建設用(yong)地，尤其(qi)是大(da)中城(cheng)市(shi)的(de)(de)土地市(shi)場(chang)總體(ti)趨緊的(de)(de)背景下，包括宅基地在(zai)內的(de)(de)農村(cun)集(ji)(ji)體(ti)建設用(yong)地被準許用(yong)于(yu)建設租賃住(zhu)房試點，將帶動住(zhu)房市(shi)場(chang)的(de)(de)改革進程。

“這條政(zheng)策(ce)的創(chuang)新之(zhi)處，就(jiu)是(shi)讓城市(shi)(shi)的需求與周圍農(nong)村的供(gong)(gong)給可(ke)以(yi)在一定程(cheng)度(du)上對接(jie)。”北京師(shi)范(fan)大學房(fang)地產研究中心主(zhu)任(ren)董藩認為，這類改革措(cuo)施理(li)論上會增(zeng)加(jia)城市(shi)(shi)土地供(gong)(gong)應(ying)，有(you)助于(yu)控制房(fang)價(jia)上漲，實踐中的作用(yong)大小還要看由(you)此帶來(lai)的商品房(fang)總(zong)量(liang)(liang)，特別是(shi)農(nong)村租賃房(fang)總(zong)量(liang)(liang)的增(zeng)加(jia)幅度(du)。

首都(dou)經濟貿易(yi)大學教授趙秀池(chi)表示(shi)，在農村集體建設用地上建設的住房享有(you)的是(shi)不完全產權，更(geng)多(duo)的是(shi)讓渡一定期限(xian)的使(shi)用權用于出租，雖然對商品房市場影(ying)響有(you)限(xian)，但(dan)為(wei)老百姓提供了更(geng)多(duo)的住房選擇。

此前，國(guo)土資源部、住建(jian)部已經在(zai)北京(jing)、上海、南京(jing)等13個城市部署開展利用集體(ti)建(jian)設用地(di)建(jian)設租(zu)賃(lin)住房(fang)試(shi)點。在(zai)試(shi)點城市，村鎮集體(ti)經濟組織(zhi)可以自行開發運(yun)營(ying)(ying)，也(ye)可以通過聯營(ying)(ying)、入股等方式建(jian)設運(yun)營(ying)(ying)集體(ti)租(zu)賃(lin)住房(fang)。

中原地(di)(di)產首席分析師張(zhang)大偉分析認為(wei)，國土(tu)(tu)資源部鼓勵集(ji)體(ti)用(yong)地(di)(di)建設租賃房，有(you)(you)利于提高用(yong)地(di)(di)指標緊張(zhang)的(de)城(cheng)市加快租賃房源供(gong)應(ying)的(de)可能(neng)性(xing)。這13個試點城(cheng)市基(ji)本都屬(shu)于國有(you)(you)土(tu)(tu)地(di)(di)相對(dui)緊張(zhang)的(de)一二線城(cheng)市，部分區域(yu)存在(zai)城(cheng)中村(cun)(cun)等集(ji)體(ti)土(tu)(tu)地(di)(di)，如(ru)果部分進入租賃市場有(you)(you)利于房源供(gong)應(ying)，也有(you)(you)利于城(cheng)中村(cun)(cun)改造。

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍(yue)進(jin)(jin)看來，此類(lei)政策思路或(huo)許(xu)是對集體(ti)建設用地(di)尤(you)其(qi)是宅基地(di)的“解(jie)放”，利于部分大城市(shi)周邊(bian)宅基地(di)的盤活。但也有兩個(ge)底(di)線：土地(di)屬性(xing)不改(gai)變(bian)，還(huan)是屬于集體(ti)建設用地(di);允許(xu)租賃住(zhu)房產品先探索，其(qi)他產品類(lei)似普(pu)通住(zhu)宅是否跟進(jin)(jin)還(huan)要看后續(xu)改(gai)革的進(jin)(jin)度。

中國青年報·中青在線記者(zhe) 王林 實習(xi)生 張(zhang)妍 竇彤輝(hui)