業內表示，今年三季度或將是房企兌付壓力窗口期

房企融(rong)(rong)資(zi)渠道面(mian)(mian)臨全面(mian)(mian)收緊的(de)局面(mian)(mian)。近日(ri)恒豐銀(yin)行(xing)(xing)一份被曝光內(nei)部文件顯(xian)示，其于1月29日(ri)下(xia)發關于暫(zan)停受理房地產行(xing)(xing)業新(xin)增(zeng)授(shou)信業務(wu)的(de)通知，而恒豐銀(yin)行(xing)(xing)隨后(hou)也(ye)表示這是基于銀(yin)行(xing)(xing)貸款(kuan)結構調整作(zuo)出(chu)(chu)的(de)正常經營(ying)決策(ce)，屬(shu)于暫(zan)時性內(nei)部管理措(cuo)施。與此同(tong)時，銀(yin)監會以及(ji)各地銀(yin)監局出(chu)(chu)政策(ce)和開罰單“兩手抓”，對違規房地產企業融(rong)(rong)資(zi)實行(xing)(xing)高壓(ya)監管。

除了(le)商業(ye)銀行信(xin)貸(dai)渠道(dao)，信(xin)托(tuo)公(gong)司銀信(xin)合作業(ye)務(wu)以及房(fang)企發債融(rong)資也依然受到監(jian)管(guan)層(ceng)嚴控。業(ye)內人士表示，房(fang)企融(rong)資通道(dao)進一(yi)步縮緊，資金(jin)鏈壓力(li)將雪上(shang)加霜。隨著調(diao)控持續(xu)，樓市進入調(diao)整期，資金(jin)獲取或成為2018年房(fang)企業(ye)務(wu)的(de)關鍵。

銀行融資面臨嚴監管

去(qu)年(nian)召開(kai)的(de)中央經(jing)(jing)濟工(gong)作會(hui)議(yi)確(que)定(ding)“打好防(fang)范(fan)化(hua)解重大(da)風(feng)險(xian)攻(gong)堅(jian)戰，重點是(shi)防(fang)控(kong)金(jin)融(rong)風(feng)險(xian)”，并明確(que)“促進(jin)形成(cheng)金(jin)融(rong)和實體(ti)經(jing)(jing)濟、金(jin)融(rong)和房(fang)地(di)產(chan)(chan)、金(jin)融(rong)體(ti)系(xi)內部的(de)良性循環”。業內人士表示，目前金(jin)融(rong)業涉及房(fang)地(di)產(chan)(chan)的(de)業務總(zong)體(ti)平穩，但金(jin)融(rong)資源過于集中在房(fang)地(di)產(chan)(chan)行(xing)業將(jiang)產(chan)(chan)生較大(da)風(feng)險(xian)，做好這(zhe)一重點領域的(de)風(feng)險(xian)防(fang)范(fan)勢(shi)在必行(xing)。在國家整(zheng)體(ti)房(fang)地(di)產(chan)(chan)調(diao)(diao)控(kong)的(de)基調(diao)(diao)之下(xia)，相關(guan)部門對涉及房(fang)地(di)產(chan)(chan)企業融(rong)資的(de)違規行(xing)為(wei)已經(jing)(jing)體(ti)現出監管高壓態勢(shi)。

銀(yin)(yin)監會1月(yue)(yue)發(fa)布《2018年整治(zhi)銀(yin)(yin)行(xing)(xing)業(ye)市(shi)場亂(luan)象(xiang)工作(zuo)要點》，第(di)五條市(shi)場亂(luan)象(xiang)就(jiu)是(shi)“違(wei)反房(fang)地產(chan)行(xing)(xing)業(ye)政(zheng)(zheng)策”。上海(hai)銀(yin)(yin)監局于(yu)1月(yue)(yue)29日下發(fa)《上海(hai)銀(yin)(yin)監局關于(yu)規(gui)范開(kai)(kai)展并(bing)購(gou)(gou)(gou)貸款(kuan)業(ye)務(wu)的通知(zhi)》，就(jiu)并(bing)購(gou)(gou)(gou)貸款(kuan)展開(kai)(kai)進(jin)一步規(gui)范。《通知(zhi)》要求，開(kai)(kai)展并(bing)購(gou)(gou)(gou)貸款(kuan)必須符合規(gui)定(ding)的原則和條件，并(bing)購(gou)(gou)(gou)貸款(kuan)用途應(ying)符合國家法(fa)律(lv)法(fa)規(gui)和相關政(zheng)(zheng)策，并(bing)購(gou)(gou)(gou)貸款(kuan)投向房(fang)地產(chan)開(kai)(kai)發(fa)土地并(bing)購(gou)(gou)(gou)或(huo)房(fang)地產(chan)開(kai)(kai)發(fa)土地項目(mu)公司股權并(bing)購(gou)(gou)(gou)的，應(ying)按(an)照穿透原則管理。如(ru)發(fa)現(xian)商業(ye)銀(yin)(yin)行(xing)(xing)不符合業(ye)務(wu)開(kai)(kai)辦條件或(huo)違(wei)法(fa)違(wei)規(gui)，不能有(you)效控制并(bing)購(gou)(gou)(gou)貸款(kuan)風(feng)險(xian)的，將采取責令暫停并(bing)購(gou)(gou)(gou)貸款(kuan)業(ye)務(wu)及(ji)行(xing)(xing)政(zheng)(zheng)處(chu)罰(fa)等監管措施。

從年初(chu)至今，各地(di)銀(yin)(yin)監(jian)(jian)局(ju)開出的(de)(de)多張罰單也直指銀(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)為房地(di)產(chan)企業提供違(wei)規(gui)融資(zi)(zi)的(de)(de)行(xing)(xing)(xing)為。如，浙商(shang)銀(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)杭州分(fen)行(xing)(xing)(xing)存(cun)在向(xiang)資(zi)(zi)本金(jin)不(bu)到(dao)位的(de)(de)住房項目(mu)(mu)發放(fang)(fang)房地(di)產(chan)開發貸款(kuan)(kuan)的(de)(de)事(shi)實，被(bei)浙江銀(yin)(yin)監(jian)(jian)局(ju)處(chu)(chu)以(yi)20萬(wan)(wan)元(yuan)人民(min)幣罰款(kuan)(kuan);漢(han)口銀(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)存(cun)在通過同業投資(zi)(zi)通道違(wei)規(gui)向(xiang)“四證(zheng)不(bu)全(quan)”的(de)(de)房地(di)產(chan)項目(mu)(mu)發放(fang)(fang)貸款(kuan)(kuan)的(de)(de)事(shi)實，被(bei)湖北銀(yin)(yin)監(jian)(jian)局(ju)處(chu)(chu)以(yi)50萬(wan)(wan)元(yuan)的(de)(de)罰款(kuan)(kuan)，3名相關責任人也受到(dao)了警告處(chu)(chu)分(fen);交通銀(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)廈門(men)分(fen)行(xing)(xing)(xing)因違(wei)規(gui)發放(fang)(fang)土地(di)融資(zi)(zi)，內部(bu)控制不(bu)足(zu)，未(wei)能防范假按揭、假征信(xin)、假評估等，“三(san)查”不(bu)盡職，導致貸款(kuan)(kuan)被(bei)挪用，向(xiang)四證(zheng)不(bu)全(quan)的(de)(de)項目(mu)(mu)發放(fang)(fang)固(gu)定資(zi)(zi)產(chan)貸款(kuan)(kuan)，也被(bei)廈門(men)銀(yin)(yin)監(jian)(jian)局(ju)罰款(kuan)(kuan)150萬(wan)(wan)元(yuan)。

在(zai)宏觀(guan)調控和(he)監管(guan)高壓之下，銀(yin)行(xing)(xing)對(dui)房地(di)產(chan)企業的表內外融資(zi)也處于一(yi)種相(xiang)對(dui)從(cong)緊的狀態，尤其對(dui)于新增授信(xin)，一(yi)直(zhi)較(jiao)為謹(jin)慎。在(zai)恒豐銀(yin)行(xing)(xing)上述內部文(wen)件曝光(guang)后(hou)，一(yi)位股(gu)份制銀(yin)行(xing)(xing)人士(shi)也對(dui)《經濟參考報》記者表示，其銀(yin)行(xing)(xing)內部對(dui)房地(di)產(chan)企業的信(xin)貸政策一(yi)直(zhi)是(shi)執行(xing)(xing)“授信(xin)余(yu)額不增加”。

房企尋求多渠道融資

在(zai)銀行渠道收緊(jin)的背景下(xia)，一些有條件的房企也(ye)欲加快在(zai)債券(quan)市場(chang)融資的節奏。不過(guo)，境內發債的渠道也(ye)依然處(chu)在(zai)嚴管之下(xia)。

最近，不(bu)少房企在境(jing)內(nei)申請發(fa)債(zhai)。2日(ri)，華(hua)(hua)僑城宣布，證監會批復向合格投資(zi)者公開發(fa)行(xing)總額不(bu)超過人民幣130億元(yuan)公司債(zhai)券(quan)。華(hua)(hua)夏幸福日(ri)前也公告稱，公司收(shou)到上交所關于其非公開發(fa)行(xing)公司債(zhai)券(quan)掛牌轉讓(rang)無(wu)異(yi)議的函(han)，發(fa)行(xing)總額不(bu)超過50億元(yuan)。首開擬進行(xing)非公開發(fa)行(xing)公司債(zhai)60億元(yuan)。

不過，記者也了解到，企(qi)(qi)業獲得監管(guan)(guan)部門(men)債券發(fa)(fa)(fa)行批復并不意味著立刻就能發(fa)(fa)(fa)債，目(mu)前，在(zai)國(guo)家整體(ti)的房(fang)地(di)產(chan)調(diao)(diao)控基調(diao)(diao)之下，監管(guan)(guan)部門(men)仍會(hui)嚴控房(fang)企(qi)(qi)的發(fa)(fa)(fa)債節奏。實際上，盡管(guan)(guan)房(fang)企(qi)(qi)融資需求旺盛，但境內發(fa)(fa)(fa)行債券渠道依然是(shi)收(shou)緊(jin)的。

和過去兩年的(de)(de)整體趨(qu)勢一致(zhi)，一些房企將視線投向海外(wai)市場，并盯(ding)上可轉(zhuan)債這一品種。1月30日，中國恒大在(zai)港(gang)交所發布公告稱，擬發行2023年到期的(de)(de)180億(yi)港(gang)元可換股債券，年利(li)率4.25%。碧桂園方面日前也發行了156億(yi)港(gang)元可轉(zhuan)換債券。同(tong)時，公司還以(yi)配股的(de)(de)方式(shi)融資約(yue)64億(yi)港(gang)元。

實際上，在房(fang)企融資(zi)通道(dao)全面收緊的背景下，資(zi)金獲(huo)得(de)已經成為(wei)房(fang)企業務(wu)的重中之重。連一向以(yi)(yi)資(zi)金鏈著稱的萬(wan)科(ke)，近日(ri)也釋(shi)放對現(xian)金流的重視。萬(wan)科(ke)此前(qian)發(fa)布(bu)公告稱，萬(wan)科(ke)董事會(hui)主席郁(yu)亮(liang)不再(zai)兼任總裁、首席執行官，該職位由祝九勝繼任。郁(yu)亮(liang)坦言，萬(wan)科(ke)一直以(yi)(yi)來都堅持“以(yi)(yi)客戶為(wei)中心，以(yi)(yi)現(xian)金流為(wei)基礎”，祝九勝的工(gong)作就(jiu)是對于資(zi)金的把控。

警惕還款高峰(feng)資金風險(xian)

日前(qian)，華遠集團原董事長任志(zhi)強指(zhi)出，2010-2014年(nian)(nian)的5年(nian)(nian)間(jian)，房(fang)企(qi)債(zhai)務只有(you)8000多(duo)億元(yuan)(yuan)。2015-2016年(nian)(nian)兩(liang)年(nian)(nian)間(jian)，房(fang)企(qi)新增債(zhai)務達到8500億元(yuan)(yuan)。據(ju)他估算，2017-2019年(nian)(nian)房(fang)企(qi)整體還(huan)債(zhai)規模(mo)將超一萬(wan)億元(yuan)(yuan)。其中(zhong)，2018年(nian)(nian)，還(huan)債(zhai)額度將達3300億元(yuan)(yuan);2019年(nian)(nian)額度達到4700億元(yuan)(yuan)。

同時(shi)，有(you)業(ye)(ye)內人士表示，從2015年(nian)(nian)和(he)2016年(nian)(nian)房(fang)(fang)(fang)地(di)產企業(ye)(ye)發行(xing)公司債(zhai)(zhai)的(de)期(qi)(qi)限(xian)結(jie)構就可以預知：2015年(nian)(nian)占總量44%的(de)房(fang)(fang)(fang)地(di)產公司債(zhai)(zhai)采(cai)用了3+2年(nian)(nian)的(de)期(qi)(qi)限(xian)結(jie)構，有(you)4%采(cai)用3+3模式;2016年(nian)(nian)發行(xing)的(de)房(fang)(fang)(fang)地(di)產公司債(zhai)(zhai)中，分(fen)別有(you)18%和(he)7%的(de)債(zhai)(zhai)券采(cai)用了2+1年(nian)(nian)和(he)2+2年(nian)(nian)的(de)期(qi)(qi)限(xian)結(jie)構，這些(xie)結(jie)構的(de)公司債(zhai)(zhai)都將在2018年(nian)(nian)進入回(hui)售期(qi)(qi)，應警惕回(hui)售帶來的(de)企業(ye)(ye)流動性(xing)風險。

“房(fang)地(di)產業(ye)(ye)金(jin)(jin)融(rong)環(huan)境(jing)指(zhi)(zhi)數連跌(die)7個季(ji)(ji)度(du)(du)(du)，樓市變盤(pan)時點(dian)臨近(jin)。”上(shang)海(hai)易居房(fang)地(di)產研究院研究員(yuan)賴勤表(biao)示(shi)，從2015年(nian)一(yi)季(ji)(ji)度(du)(du)(du)開始(shi),中(zhong)(zhong)國(guo)房(fang)地(di)產業(ye)(ye)金(jin)(jin)融(rong)環(huan)境(jing)指(zhi)(zhi)數不斷攀升,于2016年(nian)一(yi)季(ji)(ji)度(du)(du)(du)達(da)到(dao)階段性(xing)高點(dian)，此后便(bian)一(yi)路(lu)下滑至(zhi)今,由(you)“寬松”變為“偏(pian)松”,由(you)“偏(pian)松”變為2017年(nian)三(san)季(ji)(ji)度(du)(du)(du)的“正常”,并在(zai)四季(ji)(ji)度(du)(du)(du)變為“偏(pian)緊(jin)”,已連續下跌(die) 7個季(ji)(ji)度(du)(du)(du)。他預計，2018年(nian)一(yi)季(ji)(ji)度(du)(du)(du)，金(jin)(jin)融(rong)環(huan)境(jing)將小幅收緊(jin),中(zhong)(zhong)國(guo)房(fang)地(di)產業(ye)(ye)金(jin)(jin)融(rong)環(huan)境(jing)指(zhi)(zhi)數將停留(liu)在(zai)“偏(pian)緊(jin)”區間。

同(tong)策咨詢研究部(bu)總監張宏(hong)偉(wei)表示，房(fang)地產行(xing)(xing)業(ye)是典型的(de)高(gao)負債行(xing)(xing)業(ye)，在市場調控繼(ji)續收緊(jin)，資金(jin)(jin)面繼(ji)續偏(pian)緊(jin)的(de)情況(kuang)下，一旦銷售狀況(kuang)不理想，企(qi)業(ye)周轉能力受(shou)阻，資金(jin)(jin)鏈斷裂(lie)風(feng)險急劇上升。因此，能活下來的(de)企(qi)業(ye)勢(shi)必要“耗得起”。

張(zhang)宏偉(wei)認為，隨著年終行情的退去,一二線城市和三(san)四線城市的銷售將先后下滑(hua),預(yu)計(ji)未(wei)來房(fang)地產開發企業(ye)到位資金(jin)同比增速仍(reng)將下滑(hua)，而結(jie)算周期拉長。他預(yu)計(ji)，2018年第三(san)季度將成(cheng)為房(fang)企資金(jin)兌(dui)付壓力窗口(kou)期。(記(ji)者(zhe) 梁倩 張(zhang)莫(mo))