節后北京新盤將“小步快跑”

南城成新盤供應大戶，樓盤流行“高層+疊拼”搭配，剛需和高端置業加速分化

春節前(qian)后(hou)，北(bei)京(jing)樓市(shi)進入傳統淡季(ji)，開(kai)發商放慢入市(shi)步伐，新(xin)房市(shi)場供(gong)應不足(zu)。根據北(bei)京(jing)市(shi)住建(jian)委的官方數據顯(xian)示，截至目前(qian)，北(bei)京(jing)1、2月份(fen)取得預售證的住宅項目共(gong)有7個(ge)，明顯(xian)少(shao)于去年(nian)同期的10個(ge)項目。業內人士預計(ji)，2月份(fen)受春節影響，市(shi)場供(gong)應或將(jiang)進入低谷(gu)，成交也將(jiang)受到影響。但是3月份(fen)之后(hou)，北(bei)京(jing)新(xin)盤(pan)將(jiang)逐漸入市(shi)，并(bing)迎來(lai)供(gong)應高(gao)峰。

2月僅3個項目入市

今年的春(chun)節假(jia)期恰好處(chu)于2月(yue)(yue)中(zhong)旬，2月(yue)(yue)15日-21日的七天假(jia)期，外加春(chun)節前后的節日氛圍，嚴重(zhong)影響2月(yue)(yue)全月(yue)(yue)的樓市(shi)供應。截(jie)至(zhi)目(mu)(mu)前，2月(yue)(yue)份共有3個項(xiang)目(mu)(mu)入市(shi)，包(bao)括1個純新(xin)(xin)盤中(zhong)海寰宇(yu)天下和(he)(he)2個老盤新(xin)(xin)推項(xiang)目(mu)(mu)，分(fen)別是(shi)燕西華(hua)府和(he)(he)萬(wan)年·廣(guang)陽郡(jun)九號。而在1月(yue)(yue)份，共有和(he)(he)光塵(chen)樾、未(wei)來融尚家園、平悅園、京(jing)投發展(zhan)·檀香府等2個純新(xin)(xin)盤和(he)(he)2個老盤新(xin)(xin)推項(xiang)目(mu)(mu)入市(shi)。

供(gong)應(ying)減少帶來的(de)直接(jie)影響(xiang)是成交(jiao)量的(de)下(xia)降。來自中原地產的(de)數(shu)據(ju)顯示，截(jie)至1月(yue)(yue)底，今年(nian)北京新(xin)房物業(ye)(普(pu)宅(zhai)+別墅(shu)+豪宅(zhai))新(xin)增(zeng)供(gong)應(ying)面積創下(xia)了(le)一年(nian)來的(de)新(xin)低，甚至只有去(qu)(qu)(qu)年(nian)“春節(jie)月(yue)(yue)”2月(yue)(yue)供(gong)應(ying)的(de)一半。1月(yue)(yue)北京樓市供(gong)應(ying)大(da)幅下(xia)挫，其中普(pu)宅(zhai)供(gong)應(ying)環比(bi)去(qu)(qu)(qu)年(nian)12月(yue)(yue)下(xia)跌73%，新(xin)增(zeng)573套。別墅(shu)產品集(ji)中供(gong)應(ying)100套，環比(bi)去(qu)(qu)(qu)年(nian)12月(yue)(yue)銳(rui)減了(le)80%。

每年(nian)(nian)春節(jie)期間，大(da)量“新北京人”都會(hui)加速(su)(su)外流(liu)，這導致春節(jie)以及(ji)前(qian)后成(cheng)(cheng)(cheng)為新房供應(ying)和成(cheng)(cheng)(cheng)交出(chu)現淡季中的(de)淡季。但(dan)是(shi)，亞豪(hao)機構(gou)市(shi)場總(zong)監郭毅表(biao)示(shi)，進(jin)入(ru)3月份(fen)后，前(qian)一年(nian)(nian)出(chu)讓的(de)土地將轉化(hua)為新項目逐漸進(jin)入(ru)市(shi)場，供應(ying)增加將使成(cheng)(cheng)(cheng)交速(su)(su)度加快，2018年(nian)(nian)整(zheng)體供應(ying)將出(chu)現提(ti)(ti)速(su)(su)，而價格限定使得預期走穩，需求入(ru)市(shi)積極(ji)性也(ye)將有(you)所提(ti)(ti)升(sheng)，因此今年(nian)(nian)整(zheng)體市(shi)場供需均將出(chu)現回暖(nuan)。

大興房山豐臺是熱區

在新(xin)京報記者統計的2018年(nian)預計部分(fen)開(kai)盤的17個(ge)項(xiang)目(mu)(mu)中，有(you)11個(ge)項(xiang)目(mu)(mu)位于(yu)南(nan)城的大興、房(fang)山、豐臺等區(qu)域，其中大部分(fen)是(shi)純新(xin)盤。

另據記者統計，在(zai)2017年(nian)成(cheng)交(jiao)(jiao)的71宗住宅地(di)塊中(zhong)，大興是土地(di)供應大戶，成(cheng)交(jiao)(jiao)14宗住宅地(di)塊，位(wei)居(ju)第(di)一，占比20%;房山以(yi)8宗地(di)塊跟隨(sui)其后(hou)，占比11%;豐臺(tai)以(yi)6宗地(di)塊排列第(di)三，占比7%。

而且，上述(shu)宗地(di)均屬于限價(jia)房和共有(you)產權房地(di)塊(kuai)，在利潤空間(jian)有(you)限的情況(kuang)下，開發商多會采用高周轉的模式，這意味著2018年南(nan)城將(jiang)迎(ying)來限價(jia)商品(pin)房的集中供應，南(nan)城將(jiang)成(cheng)為2018年北京房地(di)產市場的熱(re)門區域(yu)。

中原地產總(zong)經理任莉(li)表示，這兩(liang)年新(xin)房(fang)供應多在西南(nan)或者是東南(nan)的南(nan)城區(qu)域，南(nan)城發展較晚(wan)，與東部和北部相(xiang)比，其補(bu)漲空(kong)間更大。

值得關注的是(shi)，在上(shang)述大(da)興(xing)14宗(zong)住(zhu)宅地塊中，未來最(zui)高銷售(shou)均價不超過55016元/平(ping)米;最(zui)低是(shi)29000元/平(ping)米，為來自大(da)興(xing)瀛海、黃(huang)村(cun)、魏善莊鎮的三宗(zong)共有產(chan)權項目。

業(ye)內人士認為(wei)，雖然今年南(nan)城成為(wei)北京新房供應大戶，但(dan)是分化也在加(jia)速，以南(nan)海(hai)子公園附近為(wei)主的(de)(de)亦莊(zhuang)板(ban)(ban)塊和(he)南(nan)三(san)環到南(nan)四環中(zhong)間的(de)(de)豐(feng)臺板(ban)(ban)塊，成為(wei)高(gao)端(duan)樓(lou)盤和(he)置業(ye)人群的(de)(de)熱門選項，而(er)大興其他區域，由(you)于(yu)受(shou)到價格、戶型限(xian)制，將迎來(lai)大批量剛需、首改需求的(de)(de)入場。

中小戶(hu)型(xing)重新成供應主力

事實上，在北(bei)京1、2月份取得(de)預售證(zheng)的(de)7個住宅項目(mu)中(zhong)，90%以上都是超過90平米的(de)大戶(hu)型。而在2017年更(geng)是以大戶(hu)型的(de)中(zhong)高端改善(shan)項目(mu)為主。

但這一(yi)現象將在今年(nian)全(quan)年(nian)有(you)極大改(gai)觀(guan)。在新京(jing)報(bao)記者統計(ji)的2018年(nian)預計(ji)部(bu)分開盤(pan)的17個項(xiang)目(mu)中(zhong)(zhong)，有(you)10個項(xiang)目(mu)均推(tui)(tui)出了(le)90平(ping)(ping)米(mi)之下(xia)的中(zhong)(zhong)小戶(hu)(hu)型(xing)(xing)，包括和悅華(hua)錦、金樾和著、旭輝城(cheng)等(deng)5個限價房項(xiang)目(mu)。比如，由遠洋、世茂、首創三(san)家開發商聯合打(da)造的萬和斐麗(li)項(xiang)目(mu)推(tui)(tui)出了(le)60-90平(ping)(ping)米(mi)的中(zhong)(zhong)小戶(hu)(hu)型(xing)(xing)，客戶(hu)(hu)群體以(yi)年(nian)輕人為(wei)主，頤璟春(chun)秋因受(shou)“9070”戶(hu)(hu)型(xing)(xing)的限制，也以(yi)中(zhong)(zhong)小戶(hu)(hu)型(xing)(xing)為(wei)主。還(huan)有(you)位于(yu)海淀區五棵(ke)松橋西南(nan)的塞納維拉(la)·永定(ding)翠庭(ting)，推(tui)(tui)出的戶(hu)(hu)型(xing)(xing)包括50平(ping)(ping)方米(mi)一(yi)居、88平(ping)(ping)方米(mi)兩居和110平(ping)(ping)方米(mi)三(san)居。

另一(yi)方(fang)面(mian)(mian)，從供(gong)應結構(gou)上來看，今年(nian)市場上將有(you)大量“9070”戶(hu)型的商(shang)品(pin)房大量上市。中(zhong)原(yuan)地產(chan)統計數據顯示，2017年(nian)北(bei)京成交的住宅用地中(zhong)，有(you)34宗規劃“9070”產(chan)品(pin)，供(gong)應面(mian)(mian)積(ji)257萬平方(fang)米，約(yue)2.6萬套，面(mian)(mian)積(ji)占比(bi)高達72%。

郭(guo)毅(yi)認為，隨著(zhu)土地出讓環節(jie)已(yi)限定“9070”戶型(xing)的商品房大量(liang)上市，供應結構也將(jiang)因(yin)此發生逆(ni)轉，中小戶型(xing)將(jiang)再度成為市場主力(li)。與此同時(shi)，由(you)(you)于限房價商品房的單套(tao)面積較(jiao)小，總價偏低(di)，使(shi)得新房市場覆蓋的消費(fei)客(ke)群(qun)由(you)(you)去年單一(yi)的高端改善客(ke)群(qun)擴展(zhan)為剛需及“首改”客(ke)群(qun)。

此外，受"9070"戶型限制(zhi)和項目銷售價格限制(zhi)的(de)(de)影響，開發(fa)商(shang)為了(le)給產品(pin)(pin)做出(chu)溢價，剩余30%的(de)(de)產品(pin)(pin)一(yi)般以(yi)大面積(ji)的(de)(de)平層(ceng)或者疊拼為主，2018年北京房地產市場(chang)上，“高層(ceng)+疊拼”將會成為一(yi)種普遍的(de)(de)產品(pin)(pin)搭配形式。

推盤頻率加快

值(zhi)得關注的(de)是，在2018年(nian)(nian)(nian)1月份新簽發銷售(shou)證(zheng)的(de)樓盤中，去(qu)(qu)年(nian)(nian)(nian)11月剛(gang)剛(gang)拿證(zheng)的(de)純新盤北京城建北京合院，再次拿證(zheng)推(tui)出(chu)新貨。而于去(qu)(qu)年(nian)(nian)(nian)12月24日取(qu)證(zheng)入市(shi)的(de)泰禾·金府大院項目(mu)，預計將盡快(kuai)推(tui)出(chu)二期(qi)疊(die)拼(pin)產(chan)品。此外，去(qu)(qu)年(nian)(nian)(nian)入市(shi)的(de)中糧天(tian)悅壹號項目(mu)首次取(qu)證(zheng)與二次取(qu)證(zheng)時間相差(cha)也不(bu)過三個月時間。

不可否認，開發商(shang)在項目推盤速度和頻(pin)率(lv)上都在加速。在中原地產首席(xi)分析師張大(da)偉(wei)看來，以前(qian)隨(sui)便定(ding)價都“日(ri)光”，根本(ben)不用快跑(pao)，現在市場(chang)沒(mei)有那么(me)好了，而(er)且又(you)限價，開發商(shang)當然要快跑(pao)，且項目在定(ding)價上會(hui)有更多(duo)的空間。

不過任莉(li)認為，分小(xiao)批(pi)(pi)拿證最重要的原因是現在有資格的客戶少、不支持以(yi)前的大規模(mo)開(kai)盤，如(ru)果蓄客時間太長(chang)客戶容易流失，只(zhi)能選擇差不多時間開(kai)一小(xiao)批(pi)(pi)產品。“小(xiao)步(bu)快跑(pao)將成為今年項目(mu)取證入市(shi)的一個(ge)趨勢。”任莉(li)如(ru)是說。(記者 段文平)