一季度(du)銷售分化 中小(xiao)房(fang)企(qi)大漲

三(san)家龍(long)頭房企(qi)銷售額同比(bi)均現下(xia)跌，個別中(zhong)小房企(qi)加緊搶收，最多上(shang)漲2倍以(yi)上(shang)

截(jie)至4月(yue)10日，30余(yu)家上市房(fang)企(qi)陸(lu)續(xu)公(gong)布今年一季度業績。房(fang)企(qi)銷(xiao)售(shou)額從之前普遍上漲(zhang)，變為漲(zhang)幅(fu)明(ming)顯放緩(huan)。即便春節過(guo)后(hou)，在一二(er)線城市房(fang)地產市場明(ming)顯升溫的情(qing)況下，也(ye)未改寫今年一季度樓市格局。

今年一(yi)季度，龍頭大型房(fang)企業(ye)績上漲(zhang)(zhang)乏力的端倪開始顯現(xian)，前三名企業(ye)一(yi)季度銷售(shou)金額(e)同比均現(xian)下跌(die)。中小(xiao)房(fang)企步(bu)步(bu)趨(qu)穩，個別(bie)房(fang)企趁勢超(chao)(chao)車，銷售(shou)金額(e)同比上漲(zhang)(zhang)超(chao)(chao)六成，甚至兩(liang)倍以上，房(fang)企業(ye)績分化明顯加劇。

基數高，三巨頭同比下調3%-26%

截至4月(yue)10日(ri)，公布2019年(nian)一季度銷售業績的上(shang)市房(fang)企合(he)計30余家。中(zhong)原(yuan)地(di)產研(yan)究中(zhong)心統計數據(ju)顯示，有(you)30家房(fang)企合(he)計銷售業績為10469億元，與2018年(nian)同(tong)期的10096億元相(xiang)比，同(tong)比微漲(zhang)3.7%。

雖然業績上漲，但(dan)銷(xiao)售(shou)漲幅(fu)明顯放緩，龍頭房企銷(xiao)售(shou)規模出現同比下調。在克(ke)而瑞(rui)一季(ji)度中國房地產(chan)企業銷(xiao)售(shou)TOP200權(quan)益(yi)排行榜中，碧桂園、恒大、萬科位居前(qian)三名的格(ge)局仍未打破。

其中，碧桂(gui)園公告的業績數(shu)據(ju)顯示，碧桂(gui)園第一季度實現權益銷售金額約1200.1億元，同比去年的1281億元下降6.30%。

相(xiang)比(bi)之下(xia)，恒大(da)銷售(shou)(shou)金(jin)(jin)額同比(bi)下(xia)調的比(bi)例則超過(guo)兩位數。今年1至3月，恒大(da)累計(ji)實現(xian)合約(yue)銷售(shou)(shou)金(jin)(jin)額約(yue)1196億(yi)元(yuan)，與(yu)去年的1618.7億(yi)元(yuan)相(xiang)比(bi)下(xia)降26.1%。

在此前的2018年(nian)業績會上，恒大宣(xuan)布(bu)將2019年(nian)合約銷售目(mu)標定為(wei)6000億元。其也是前三(san)名企(qi)業中(zhong)唯一(yi)確定銷售目(mu)標的房企(qi)。如此看來，今(jin)年(nian)一(yi)季度(du)則(ze)完成目(mu)標的19.93%。

在前(qian)三名企(qi)業(ye)中銷售金(jin)額(e)跌幅(fu)最小的是(shi)萬科(ke)。2019年1至3月份，萬科(ke)累計(ji)實現合同(tong)銷售金(jin)額(e)1494.4億元，同(tong)比(bi)跌幅(fu)為3.13%。

值得一提的是，今年一季(ji)度已(yi)有四家房企(qi)過千億。除(chu)上述(shu)前(qian)三名企(qi)業(ye)外，保(bao)(bao)利(li)(li)發展實現簽(qian)約(yue)金(jin)額(e)為1096.6億元。不過，保(bao)(bao)利(li)(li)發展一季(ji)度的簽(qian)約(yue)金(jin)額(e)則是同比增長26.14%。

從單月(yue)數據來看，前三名企(qi)業3月(yue)銷售業績(ji)均好(hao)于前兩個月(yue)，萬科及恒(heng)大3月(yue)銷售業績(ji)均超(chao)過500億。其中，恒(heng)大3月(yue)份實現合約(yue)(yue)銷售金額約(yue)(yue)為(wei)549億元(yuan)，環比2月(yue)的215.3億元(yuan)增長155%，同比則上漲11%。

恒大3月的(de)市場表現主要得(de)益于3月份開啟的(de)全(quan)國樓盤(pan)降價(jia)促銷(xiao)(xiao)(xiao)活動，而且(qie)這一促銷(xiao)(xiao)(xiao)將(jiang)延期(qi)至5月。此前(qian)有知(zhi)情人士表示，延期(qi)的(de)主要原因是促銷(xiao)(xiao)(xiao)活動效果(guo)良好，致使恒大3月銷(xiao)(xiao)(xiao)售業績增速(su)明顯(xian)。

百強房企同比漲幅從28.8%降至-1%

克(ke)而瑞數(shu)據顯示，TOP3龍頭房企(qi)(qi)一(yi)季度全口徑銷(xiao)(xiao)售(shou)金額同(tong)比下(xia)(xia)降近13%。對于這一(yi)下(xia)(xia)降現(xian)象，克(ke)而瑞分析認為，一(yi)方(fang)面是由(you)于去(qu)年(nian)(nian)一(yi)季度3家(jia)龍頭房企(qi)(qi)業績基數(shu)較(jiao)高，月均銷(xiao)(xiao)售(shou)超500億;另一(yi)方(fang)面，自2018年(nian)(nian)下(xia)(xia)半年(nian)(nian)以(yi)來TOP3房企(qi)(qi)進行(xing)了提質控(kong)速的發展戰略(lve)轉向。

事實上，銷售(shou)規模下調的(de)不僅是(shi)三家龍(long)頭(tou)房企，中國金(jin)茂今年一年度(du)銷售(shou)283.28億(yi)(yi)(yi)元(yuan)，同比去年的(de)386.66億(yi)(yi)(yi)元(yuan)降幅也(ye)達到26.70%。綠城(cheng)今年一季度(du)總合同銷售(shou)金(jin)額255億(yi)(yi)(yi)元(yuan)，同比也(ye)有8.6%的(de)降幅。

從百(bai)強房(fang)企一季度銷售(shou)(shou)情況來看，根據克而瑞按照(zhao)可(ke)比口徑統(tong)計，TOP100房(fang)企今(jin)年(nian)(nian)1-3月的(de)銷售(shou)(shou)規模仍有1%左右(you)的(de)下(xia)滑。但在2018年(nian)(nian)第(di)一季度，TOP100房(fang)企整體(ti)銷售(shou)(shou)規模同比增(zeng)長28.8%。

對(dui)此(ci)，中原(yuan)地產(chan)首(shou)席(xi)分析師張(zhang)大偉分析認為，2018年是(shi)房地產(chan)行業(ye)刷(shua)新(xin)歷史紀錄的一(yi)年，與2018年一(yi)季度同比接近50%上漲相比，2019年一(yi)季度房企漲幅(fu)全面放緩。

對于房企(qi)整體(ti)銷售額漲(zhang)幅明顯(xian)出(chu)現放緩的原因，張大(da)偉則(ze)認(ren)為，除(chu)市場本身(shen)退燒外(wai)，與2018年一(yi)季(ji)度有2017年大(da)量(liang)結轉有關系。此外(wai)，春(chun)節(jie)期間返(fan)鄉置(zhi)業(ye)退燒，也(ye)影響到(dao)布局(ju)三四(si)線城市的房企(qi)銷售。其中，龍頭房企(qi)銷售業(ye)績放緩很大(da)程度上與三四(si)線城市逐(zhu)漸退燒有關。

部分中小房企大漲60%-277%

在部分(fen)大房(fang)企業(ye)(ye)績(ji)(ji)上漲乏力情況下(xia)，部分(fen)中小房(fang)企的業(ye)(ye)績(ji)(ji)數據依然在上漲，有的小房(fang)企一(yi)季度銷(xiao)售業(ye)(ye)績(ji)(ji)同比漲超六(liu)成(cheng)，甚至個(ge)別小房(fang)企一(yi)季度銷(xiao)售業(ye)(ye)績(ji)(ji)同比增長2倍以上。房(fang)企間的業(ye)(ye)績(ji)(ji)分(fen)化繼續加劇。

最為典(dian)型的是(shi)國瑞置業(ye)一季度銷(xiao)售76.57億元，同(tong)比增長(chang)約277%。合(he)生創展一季度銷(xiao)售40.8億元，同(tong)比增長(chang)約141.80%。

佳兆業一季度合約(yue)(yue)銷(xiao)售金(jin)額約(yue)(yue)為138.41億元，同比增(zeng)長約(yue)(yue)75.7%，2019年的合約(yue)(yue)銷(xiao)售目(mu)標為875億元，已實現年度銷(xiao)售目(mu)標的約(yue)(yue)15.82%。

建業地產(chan)一(yi)季(ji)度物業合同(tong)銷(xiao)售(shou)(shou)總(zong)額(e)為128.36億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，同(tong)比增加為69.8%。2019年其重(zhong)資(zi)產(chan)合約(yue)銷(xiao)售(shou)(shou)目(mu)標(biao)是635億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，已完(wan)成(cheng)全年目(mu)標(biao)的(de)(de)20.21%。首創置業一(yi)季(ji)度累計簽(qian)約(yue)金額(e)約(yue)139.1億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，同(tong)比增長63.2%。2019年銷(xiao)售(shou)(shou)目(mu)標(biao)800億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，完(wan)成(cheng)目(mu)標(biao)的(de)(de)17.38%。

此(ci)外，中國(guo)(guo)奧園一季度合(he)同銷售金額187.3億，同比(bi)(bi)增(zeng)長約38%。佳源國(guo)(guo)際一季度銷售36.63億元，同比(bi)(bi)增(zeng)長46%。

隨著市場格局逐漸分化，張(zhang)大偉認(ren)為(wei)，從2019年銷(xiao)售數據可以推斷出，在龍(long)頭房企退(tui)燒的(de)背景下(xia)，2019年市場逐漸將(jiang)出現中型房企競爭(zheng)的(de)局面。

對于2019年(nian)房地產(chan)市(shi)場，克而(er)瑞認(ren)為(wei)將是銷售“小(xiao)年(nian)”，預(yu)計一(yi)二線和(he)部分強(qiang)三(san)(san)線城(cheng)市(shi)企穩反彈，而(er)多數三(san)(san)四(si)線城(cheng)市(shi)仍將保持調整下行(xing)的(de)走勢。為(wei)此，企業高(gao)杠(gang)桿經營、高(gao)增(zeng)長模式注定不(bu)可(ke)持續。

另有業內人士預計，政策(ce)基(ji)本仍將(jiang)保(bao)持(chi)比(bi)較(jiao)緊的(de)狀態，隨著樓市(shi)供應(ying)的(de)增(zeng)加，二季度的(de)市(shi)場走勢也難現大幅增(zeng)長，求穩是大部(bu)分房企的(de)心態。