西城天鑄售價與周邊的二手(shou)房形(xing)成(cheng)倒掛，成(cheng)為其熱銷的原因之一(yi)。 新京報記者 袁秀麗 攝

中海望(wang)京府具(ju)備“爆(bao)款”面相的一個原因是“網紅”戶型，其139平方米(mi)的四居戶型，三個臥室和一個客廳全(quan)部朝南，兩衛一廚均為明(ming)(ming)廚明(ming)(ming)衛。 新(xin)京報記者 王海亮 攝

隨著近期北(bei)京樓市出現(xian)回(hui)(hui)暖(nuan)跡象，占據北(bei)京新(xin)房(fang)市場(chang)(chang)(chang)半壁江山的限房(fang)價項(xiang)目，出現(xian)了(le)幾(ji)個熱(re)銷以及較好銷售預期的項(xiang)目而備受關注。在這幾(ji)個爆款(kuan)限房(fang)價項(xiang)目背后，是個案還是具有市場(chang)(chang)(chang)共(gong)性?北(bei)京限房(fang)價項(xiang)目市場(chang)(chang)(chang)開始回(hui)(hui)暖(nuan)了(le)嗎?

“夜搶”限房價項目

半個月(yue)前(qian)，位于豐(feng)臺小瓦(wa)窯的限(xian)房價項目(mu)(mu)華潤(run)電建橡樹瀾灣項目(mu)(mu)開(kai)盤，因為前(qian)有同區域(yu)世(shi)茂(mao)國風長安的大(da)熱，該(gai)項目(mu)(mu)也是(shi)未賣先熱。據了解，項目(mu)(mu)當天共推(tui)出575套(tao)房源，選(xuan)房客戶有870組，現場人(ren)數高達1300余人(ren)。項目(mu)(mu)采用手機線上(shang)(shang)選(xuan)房方(fang)式(shi)，僅過4分(fen)鐘，560套(tao)房源就被搶一空，去化率超過97%。事實上(shang)(shang)，該(gai)項目(mu)(mu)部分(fen)戶型(xing)存(cun)在“槽點”，諸(zhu)如140平方(fang)米的四居(ju)室(shi)，雖然南北通(tong)透，格局方(fang)正，但(dan)雙衛均(jun)是(shi)暗衛，通(tong)風換氣效果(guo)差。

同樣熱銷(xiao)的(de)還有世茂國風(feng)(feng)長(chang)(chang)安。該(gai)項目在2月18日選房(fang)(fang)，633套房(fang)(fang)源(yuan)吸引了超過1000組客(ke)戶選房(fang)(fang)，成為農歷新年(nian)后第一個爆款限房(fang)(fang)價項目。與橡樹瀾灣相同的(de)是，世茂國風(feng)(feng)長(chang)(chang)安部(bu)分戶型也存在硬傷，諸(zhu)如90平方米(mi)的(de)躍層戶型，東(dong)西向、2梯(ti)17戶。

與(yu)此(ci)同時(shi)，也有一些限房價(jia)項(xiang)目(mu)，雖然地理位置(zhi)相(xiang)對上述項(xiang)目(mu)遜色，但(dan)是市場口(kou)碑(bei)不(bu)錯(cuo)。諸如已(yi)經取得預售證(zheng)的(de)“翠湖(hu)三(san)杰”——山(shan)嶼(yu)湖(hu)、葛洲壩北(bei)京紫(zi)郡蘭園、萬科翡翠云圖項(xiang)目(mu)。此(ci)外，預計(ji)于近期入市的(de)還(huan)有位于朝陽馬(ma)泉(quan)營的(de)中海望京府及大興金茂悅。

過去(qu)(qu)一年，北京限(xian)(xian)房價(jia)項目(mu)一直(zhi)處在艱難的(de)(de)(de)去(qu)(qu)化中，雖然個別項目(mu)熱(re)銷(xiao)，但是難以抵消整體去(qu)(qu)化不(bu)佳的(de)(de)(de)處境。新(xin)年過后，在新(xin)項目(mu)入市(shi)有限(xian)(xian)的(de)(de)(de)情況下，幾個限(xian)(xian)房價(jia)項目(mu)出現熱(re)銷(xiao)的(de)(de)(de)背后引人關注。

價格已限，地段成“王道”

從2018年(nian)熱銷的佑(you)安府、金融街(jie)融府、洺悅苑到世茂國(guo)風長安、華潤電建橡(xiang)樹瀾(lan)灣等，雖然個別項目存在(zai)戶型瑕疵(ci)，但是并未影(ying)響銷售(shou)的原因是“地段(duan)+價格”優勢。上述項目分(fen)布在(zai)2-4環之(zhi)內(nei)。更重要的是由于限制售(shou)價，價格倒掛，低于周邊的二手房價格，具有性價比優勢。

佑安(an)(an)府位于南(nan)二環到南(nan)三環之間，周邊雖然遍布大量的(de)安(an)(an)置房，但是(shi)由于處于北京核心地段(duan)，連同周邊的(de)招(zhao)商(shang)中國璽、華(hua)潤昆侖域形成(cheng)了一(yi)個高(gao)端住宅(zhai)區，更重要的(de)是(shi)，相比(bi)區域高(gao)達10萬(wan)元/平(ping)方米(mi)的(de)售價，佑安(an)(an)府限售均價79459/平(ping)方米(mi)，大受購房者歡迎。

還(huan)有位于西南三(san)環邊的(de)西城天鑄(zhu)，周(zhou)邊交通(tong)通(tong)達、配套齊(qi)全(quan)，而(er)同(tong)一(yi)區域的(de)泰禾西府大(da)院(yuan)銷售(shou)(shou)價(jia)格已超(chao)10萬元/平方米，龍(long)湖西宸原著均價(jia)已達131759元/平方米。西城天鑄(zhu)最高銷售(shou)(shou)單價(jia)不超(chao)81690元/平方米，與周(zhou)邊二手房形成倒掛，這(zhe)也是其火爆的(de)原因之一(yi)。

位于豐臺小(xiao)瓦(wa)窯的世茂國風長安和(he)華潤電(dian)建橡樹瀾(lan)灣，距西四環約(yue)4公里。更重要的是，兩個項目(mu)均價(jia)約(yue)53000元/平方(fang)米，而(er)周邊二手房售價(jia)在6萬-7萬/平方(fang)米，“買到(dao)即(ji)賺到(dao)”。

在分(fen)析人士(shi)看來，對于限房價項目來說，地(di)段是王道，相(xiang)比周邊純(chun)商(shang)品住宅具有價格優(you)勢，位置(zhi)越(yue)好的限房價項目整體成交情況越(yue)好。

此(ci)外(wai)，除了地段優(you)勢(shi)(shi)外(wai)，限房價項目(mu)的(de)(de)板塊優(you)勢(shi)(shi)也(ye)逐漸凸顯。上述(shu)的(de)(de)“翠湖三(san)杰”雖然位于五環(huan)之(zhi)外(wai)，但是位居海淀區(qu)，距離百度(du)、新浪、聯想(xiang)、騰訊、網易等所在的(de)(de)中(zhong)關村軟件園7公里左右，且前幾年海淀住宅供應稀(xi)缺，三(san)項目(mu)能(neng)彌補區(qu)域內供不(bu)應求的(de)(de)狀況。

中(zhong)(zhong)海(hai)望(wang)(wang)京(jing)(jing)(jing)府項目雖然在(zai)東北五環(huan)外，但是(shi)臨近(jin)望(wang)(wang)京(jing)(jing)(jing)商務中(zhong)(zhong)心(xin)，較孫河更具區位優(you)勢。更重要的是(shi)，阿(a)里(li)巴(ba)巴(ba)北京(jing)(jing)(jing)總部位于中(zhong)(zhong)關村科技園區朝陽園北區，距離中(zhong)(zhong)海(hai)望(wang)(wang)京(jing)(jing)(jing)府非常近(jin)。

需要(yao)指出的(de)是，具(ju)有地(di)段絕對優勢的(de)北京限(xian)房(fang)價項目數量很少，僅(jin)在(zai)10個左(zuo)右，截至(zhi)目前，北京限(xian)房(fang)價項目地(di)塊(kuai)供應(ying)已(yi)經超過80宗，地(di)段撬動(dong)熱銷不具(ju)有共性和普(pu)遍性。

要逆襲，靠產品

記者(zhe)發現(xian)，“均好性+差異(yi)(yi)化(hua)”成為“地段(duan)+價(jia)格”外，限房價(jia)項目能(neng)夠實(shi)現(xian)逆襲的(de)另一法寶，尤其(qi)是5-6環(huan)的(de)限房價(jia)項目，地段(duan)不(bu)占(zhan)絕對優勢，又遭遇集中供應(ying)、產(chan)品(pin)同質(zhi)化(hua)嚴重，唯有通過(guo)周邊(bian)的(de)配套，諸如軌道交通、教育(yu)、公園等(deng)，抑或(huo)是產(chan)品(pin)的(de)創(chuang)新等(deng)指標，進行均好性組合和差異(yi)(yi)化(hua)策略(lve)，方能(neng)夠在(zai)區域激戰(zhan)中實(shi)現(xian)突圍。

諸如(ru)中海望京府，雖然具(ju)有板塊優勢(shi)，但是能夠使(shi)其具(ju)備(bei)“爆款”面相的另一個(ge)原因是“網紅”戶型的打造，據了解，其139平方(fang)米的四居(ju)戶型，三個(ge)臥室和一個(ge)客廳全部朝南(nan)，兩(liang)衛(wei)一廚均為明廚明衛(wei)，這(zhe)在北(bei)京限房價項目中甚是少見。

再如大興金(jin)茂悅，雖(sui)然(ran)位于(yu)六環之外，但由金(jin)茂操盤，“科技精(jing)裝”交付、四居(ju)“網(wang)紅”戶型(xing)、不到4萬元/平(ping)方米的售價，并受(shou)北京新機場航(hang)空交通利好，在(zai)一(yi)定程(cheng)度上彌補了地段較差的劣勢。

資深(shen)地產(chan)媒體(ti)人韓樂表示，縱觀幾個熱銷的(de)項(xiang)目，要么(me)是具備地段(duan)優勢(shi)(shi)，要么(me)是產(chan)品進行顛覆(fu)性創新，打造網紅(hong)戶(hu)型和爆款產(chan)品。在限(xian)房價項(xiang)目中，產(chan)品品質愈發(fa)關(guan)鍵，用真(zhen)正的(de)品質去(qu)打動消費者，這才是今年限(xian)房價項(xiang)目的(de)主流(liu)趨(qu)勢(shi)(shi)。

■ 觀察

冷熱不均，平均簽約40%

相比幾個限(xian)(xian)房(fang)(fang)價項目的(de)熱銷，事實(shi)上，大(da)部(bu)分的(de)限(xian)(xian)房(fang)(fang)價項目去化一般。韓樂(le)表示，目前北京限(xian)(xian)房(fang)(fang)價項目的(de)狀(zhuang)況是冷熱不(bu)均、兩極(ji)分化，地(di)(di)段好(hao)、品(pin)質好(hao)的(de)項目大(da)賣(mai)，相反，地(di)(di)段不(bu)好(hao)、產品(pin)也不(bu)好(hao)的(de)項目則賣(mai)的(de)不(bu)好(hao)。

合(he)碩機構首席分析師(shi)郭毅也表示，熱銷并不能(neng)說明(ming)整體市場出現回暖(nuan)趨勢，畢竟位(wei)置好的(de)項(xiang)目只(zhi)是個案，絕大多數限房價項(xiang)目位(wei)于五(wu)環外、六環周(zhou)邊，這些項(xiang)目普遍存在(zai)大面(mian)積滯銷的(de)情(qing)況。

中原(yuan)地產統計數據顯示，截至(zhi)4月初，北(bei)京合計入市限房價項目45個，獲取預售(shou)證66期，提供房源30146套(tao)，網簽(qian)7631套(tao)，合計80.3萬(wan)平米，按照面積計算(suan)(suan)網簽(qian)比例，去化率是(shi)22.2%。即便算(suan)(suan)上實際的銷售(shou)，平均簽(qian)約數量也不足40%。

中原地產(chan)首席分(fen)析師張大偉分(fen)析，限房(fang)價(jia)(jia)項目(mu)已(yi)經普遍性降價(jia)(jia)10%左右，市場分(fen)化(hua)非常明顯，部分(fen)位置優(you)質的項目(mu)，去化(hua)接(jie)近90%，而大部分(fen)項目(mu)自去年入(ru)市以來，去化(hua)不(bu)足(zu)40%。

值得關(guan)注的是，2019年(nian)，限房價項目面臨的壓力可(ke)能比(bi)2018年(nian)更為(wei)多樣化，除(chu)了產(chan)(chan)品(pin)同(tong)質化所導致的同(tong)類項目之間競爭外，還將面臨眾多共有產(chan)(chan)權房入市對其形成的客源(yuan)爭奪。

58安居客(ke)房產(chan)研究院首席分析(xi)師張波表示，限房價項目(mu)加速去化最(zui)為(wei)有效(xiao)(xiao)的(de)(de)手段當然(ran)是在價格(ge)(ge)上做文章，對(dui)部分同質化明(ming)顯(xian)的(de)(de)戶(hu)型進行更為(wei)有效(xiao)(xiao)的(de)(de)價格(ge)(ge)優化。另外需要注意對(dui)于后續產(chan)品做更為(wei)精(jing)準化定位，以(yi)產(chan)品突圍(wei)勝于以(yi)價格(ge)(ge)突圍(wei)。